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6 de fevereiro de 2018

8 fatores que influenciam o preço de um imóvel comercial e residencial

Na hora de negociar a compra ou a venda de um imóvel, é preciso analisar uma série de fatores para saber se os valores envolvidos na transação são realmente justos. Por vezes, unidades semelhantes apresentam diferenças de custo aparentemente incoerentes para alguém que não está familiarizado com esse mercado.

Localização, infraestrutura e acessibilidade são alguns dos exemplos de variáveis que influenciam no preço de um imóvel comercial ou residencial. Por isso, é importante avaliar, com muito cuidado, estes e outros fatores para fechar um bom negócio.

Veja, a seguir, as 8 principais questões relacionadas à formação de preço dos imóveis.

1. Localização

Provavelmente, a localização do imóvel é a variável que exerce a maior influência sobre seu valor de mercado. A estimativa é que até 25% do preço da unidade seja determinado pelo local onde ele se encontra.

E não é difícil entender o por que. No caso de residências, o mais comum é que as pessoas queiram morar em áreas mais centrais ou em regiões nobres das cidades, com boa infraestrutura e grande potencial de valorização.

Já nos imóveis comerciais, a localização varia de acordo com o perfil do negócio, mas são pontos positivos a proximidade do público consumidor e de fornecedores. Isso sem contar com as questões logísticas, como a facilidade de venda e a entrega dos produtos ou serviços.

2. Segurança

Este é um item que, cada vez mais, ganha peso no momento de se avaliar os imóveis. A segurança é uma demanda permanente e sempre crescente por parte dos compradores de imóveis tanto residenciais quanto comerciais.

O primeiro ponto que se costuma ser avaliado é a infraestrutura de proteção, como portaria 24 horas, alarmes, sistema de monitoramento e cercas elétricas, entre outros. Também é muito comum que se pesquise os índices de violência do bairro onde a propriedade se localiza antes de fechar o negócio.

A busca por segurança, especialmente nas cidades maiores, tem valorizado bastante os apartamentos e as casas em condomínios fechados.

3. Estrutura do imóvel

A estrutura conta muito na avaliação do imóvel. A área total privativa, além da qualidade da construção e dos materiais — como piso e acabamentos, por exemplo — são pontos essenciais. No que se refere à área, mais espaço na cozinha e na área de serviço garantem maior valorização.

Mas outros itens, que nem sempre são tão evidentes, também fazem a diferença. Muitos compradores valorizam propriedades com boa posição em relação ao sol. Da mesma forma, a existência de uma boa sacada, somada a uma vista agradável, costuma cativar interessados, sendo um fator de valorização.

No que se refere aos condomínios, o elevador é um importante diferencial em comparação aos prédios que não contam com o equipamento. De maneira semelhante, os apartamentos localizados em andares mais altos tendem a valer mais do que aqueles de pavimentos inferiores.

4. Acessibilidade

Esta característica também é especialmente valorizada nas cidades maiores, onde o trânsito pesado e a dificuldade de locomoção podem gerar um grande transtorno. Ela diz respeito à facilidade que os moradores encontrarão para se deslocar entre o imóvel e outras regiões do município.

Logo, na hora de definir o valor de uma propriedade, é preciso considerar se ele está situado em um bairro com uma boa malha viária, de deslocamento fácil para outras regiões. Analise, ainda, o movimento nos horário de pico, além da disponibilidade e da proximidade do transporte público.

5. Estrutura da região

Este fator pode ser considerado um desdobramento da localização. A estrutura oferecida pelo bairro onde o imóvel se encontra também é essencial para definir seu valor. É preciso analisar se a região oferece uma boa diversidade de comércio, com lojas, restaurantes e supermercados nas proximidades.

Escolas, universidades, shoppings e parques no entorno também são excelentes para a valorização da área. Em contrapartida, alguns fatores costumam desvalorizar o imóvel, como deficiências nos serviços de coleta de lixo e a incidência de cheias durante os dias de chuvas ou temporais.

6. Documentação

Problemas na documentação do imóvel são fatores extremamente negativos, que não apenas desvalorizam o bem, mas comprometem a conclusão do negócio. A negociação de uma propriedade pressupõe determinada burocracia. E qualquer pendência na papelada pode impedir sua transferência, arruinando a transação.

Além da matrícula atualizada, quem quer vender um imóvel precisa ter em mãos outros documentos — como as certidões negativas de dívidas com tributos como o IPTU e de outros débitos com o condomínio. Também é preciso documentar a ausência de pendências com a Receita Federal ou com ações na justiça.

O vendedor deve, ainda, comprovar que não há nenhum embaraço legal que impeça a venda. Isso pode ocorrer quando a propriedade está inserida em processos de inventário ou partilhas de heranças, por exemplo.

7. Garagem privativa

Outro item que se tornou essencial para a valorização de um imóvel é a disponibilidade de vagas de garagem. Além de garantir mais segurança, ter um espaço reservado para deixar seu carro também é mais econômico. E, quanto mais vagas forem oferecidas, mais valorizada será a moradia, visto que grande parte das famílias conta com mais de um veículo.

No caso dos imóveis comerciais, dependendo da localização, uma vaga de garagem privativa é extremamente valiosa. Nas regiões centrais das grandes cidades, por exemplo, a locação de uma vaga de estacionamento pode ter um custo considerável.

8. Possibilidade de personalização

Por mais perfeito que um imóvel pareça, é muito comum que o comprador deseje fazer alterações na unidade, reformando cômodos e, inclusive, alterando o tamanho dos espaços. Porém, nem sempre isso é possível.

Em alguns casos, a estrutura não comporta as mudanças desejadas. Regras de condomínio ou mesmo impedimentos legais junto à prefeitura podem limitar o alcance das reformas — e isso pode jogar contra a valorização da unidade. Portanto, quanto maior for a liberdade do novo proprietário para alterar o imóvel, mais valorizado ele será.

Estes são alguns dos fatores que mais influenciam no preço de um imóvel comercial ou residencial. Fique atento aos pontos que listamos para garantir que você esteja fazendo um bom negócio ao comprar ou vender.

Gostaria de saber mais sobre como valorizar sua propriedade? Que tal conhecer algumas opções de decoração para o seu espaço gourmet? Boa leitura e até a próxima!

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