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3 de outubro de 2018

Como a redução de juros pode alavancar a compra de imóveis?

Se você é uma pessoa que gosta de estar atualizada sobre as tendências na economia, já deve ter ouvido falar sobre a redução nos juros em diversos segmentos de mercado, em parte, como reflexo da baixa na Selic. Para quem está pensando em aproveitar o momento e investir, temos uma boa notícia: o cenário é altamente favorável para compra de imóveis!

Isso porque, com margens tributárias mais amenas, as condições propostas por instituições financeiras também ficam mais convidativas. Dessa forma, o financiamento de imóveis é facilitado, especialmente, para quem já vinha se planejando nesse sentido. No entanto, algumas pessoas ainda podem se sentir inseguras. É o caso de quem busca apartamentos de luxo, devido ao seu valor mais alto.

Pensando nisso, preparamos um conteúdo completo sobre como a redução de juros influencia o mercado imobiliário e por que esse é um bom momento para a compra de imóveis. Vamos explicar como são compostas as parcelas de um financiamento, quais são as vantagens de investir nesse setor e quais são as projeções para os próximos meses. Acompanhe a leitura!

Entenda a relação entre os juros e o mercado imobiliário

A redução nas taxas de juros normalmente é uma boa notícia para o consumidor em qualquer segmento da economia. Em relação ao mercado imobiliário, não é diferente, já que as condições de financiamento se tornam mais convidativas, em especial, para quem já estava de olho nas tendências e preparando o bolso para um investimento.

Com a baixa na inflação observada em 2018, a Selic caiu consideravelmente, alcançando a margem de 6,4% — a porcentagem mais baixa de sua história, desde que foi adotada como referência básica de juros, em 1996. Mas qual é exatamente a relação com a compra de imóveis? Para entender isso, antes, vamos explicar como funcionam os cálculos nesse setor.

Como funcionam os juros?

Entender os juros no mercado imobiliário é muito importante, principalmente, para quem vê o financiamento como a melhor alternativa. Apesar de não ser a única forma de adquirir uma casa ou apartamento — como explicaremos ao longo do texto —, essa é a opção preferida dos brasileiros. Mas o que faz parte da composição das parcelas?

Tudo depende da análise de crédito. São levados em conta fatores como:

  • valor do imóvel;
  • renda e score do comprador;
  • proporção da entrada;
  • prazo de quitação da dívida.

Depois de estudar todos esses fatores, a instituição responsável pelo financiamento define de que forma ela pode “emprestar” dinheiro. Afinal, apesar de não ser denominado como “empréstimo”, no financiamento, você recebe o imóvel em sua totalidade logo após a concretização do contrato, enquanto acerta as parcelas ao longo dos anos.

Para ter alguma garantia, além da amortização — nome dado ao capital que é devolvido à instituição bancária —, é cobrado um “aluguel”, representado pelos juros, que incidem sobre o saldo devedor da dívida. A maioria das instituições que prestam esse tipo de serviço têm uma margem de simulação, que normalmente varia entre 4,5% e 14% ao ano.

Além disso, a taxa varia de acordo com os resultados da análise de crédito — compradores com uma melhor perspectiva de pagamento muitas vezes têm condições mais amenas. A porcentagem desse aluguel financeiro também depende do sistema de amortização, usado para corrigir as parcelas no decorrer do prazo de quitação da dívida. São opções:

  • a Tabela Price, com prestações fixas, sendo a amortização crescente e os juros decrescentes;
  • a Tabela SAC (Sistema de Amortização Constante), com prestações que diminuem ao longo dos meses, sendo a amortização constante e os juros decrescentes;
  • a Tabela Sacre (Sistema de Amortização Crescente), com prestações que diminuem ao longo dos meses, sendo os juros decrescentes e a amortização crescente.

Fora a amortização e os juros, compõem as parcelas alguns tributos administrativos e seguros. Todos os fatores precisam ser levados em conta, já que nem sempre as melhores taxas são sinônimo de parcelas mais baixas. Isso porque os custos adicionais inclusos no cálculo elevam o valor final significativamente.

Por isso, uma dica é exigir um relatório do Custo Efetivo Total (CET) no momento da simulação de financiamento. A porcentagem CET pode ser conferida em qualquer tipo de transação comercial, inclusive, na compra de imóveis. Ela corresponde a todos os custos envolvidos em uma negociação, como juros, taxas, seguros e outros encargos.

E a taxa Selic?

Tudo bem, você já entendeu como funciona, basicamente, a composição de parcelas. No entanto, citamos a famosa taxa Selic no início deste tópico. Você sabe como ela influencia a margem de juros? Em termos gerais, o Sistema Especial de Liquidação e Custódia se refere à taxa média de tributos paga pelo governo em empréstimos feitos em instituições bancárias.

Ela afeta de forma substancial diversos setores e, exatamente por isso, é conhecida como taxa básica da economia. Foi criada no fim da década de 1970 como uma tentativa de controlar a inflação — fenômeno econômico em que há muita flutuação nas médias de preço. Assim, quando a Selic aumenta, os bancos tendem a emprestar montantes maiores para o governo a fim de que rendam mais.

Na situação oposta, as instituições bancárias são estimuladas a emprestar ao consumidor para aumentar a oferta de capital. Parece complicado, mas a ideia básica disso tudo é simples: quando a Selic diminui, as taxas de juros que chegam às pessoas também tendem a ficar mais amenas, já que os bancos querem atrair contratações para não saírem no prejuízo.

Isso inclui as margens de poupança, crediário, cheque especial, cartão de crédito e — o que mais nos interessa — financiamento na hora de comprar um imóvel. Pensando nisso, uma ótima notícia para o consumidor é que a Selic baixou substancialmente em 2018, o que deixa o mercado imobiliário extremamente favorável.

Veja como a redução dos juros alavanca a compra de imóvel próprio

Se você está buscando um apartamento pronto para morar ou mesmo se procura um investimento com retornos seguros, já viu que o panorama atual é animador. No entanto, sabemos que essa é uma importante decisão financeira. Por isso, o ideal é aprender a analisar as tendências de mercado para não errar na escolha.

Logo após uma crise relevante para a economia, a redução da taxa Selic, acompanhada de seus reflexos nas linhas de crédito para o consumidor, faz de 2018 — e também 2019, como veremos adiante — um bom momento para concretizar seu sonho. Nesse sentido, vejamos quais são os benefícios da compra de imóveis!

Por que é bom investir em um imóvel próprio?

Podemos dizer que o desejo de ter uma casa própria era, de certa forma, mais vivo nas famílias de antigamente. Hoje em dia, as pessoas permanecem com a consciência de que um imóvel em seu nome é, além de sinônimo de segurança, um ótimo investimento para retornos futuros em caso de venda.

No entanto, a facilidade nos contratos de aluguel acaba levando uma quantidade considerável da população a adiar seus planos de compra definitiva. As parcelas mensais, aliás, dificultam um pouco o planejamento do orçamento familiar nesse objetivo. Apesar disso, o investimento em imóveis também está sendo facilitado, e oferece vantagens como:

  • valorização — reformas e melhoras na infraestrutura local tendem a valorizar a construção com o passar do tempo;
  • liberdade — quando se mora em um lugar que é realmente seu, há menos restrições na comparação com uma propriedade alugada;
  • personalização — sua casa ou apartamento podem ser frequentemente reformados para que as instalações atendam ao gosto e às necessidades da família;
  • segurança — após a compra de um imóvel, mesmo que a quitação da dívida ocorra em um prazo longo, o dinheiro está sendo aplicado de forma segura.

Portanto, se há meios de realizar esse investimento, a compra de imóveis é uma opção muito melhor do que um contrato de aluguel, ainda mais sabendo que há como usar o seu FGTS para aumentar a proporção da entrada — quanto maior for o valor entregue para a instituição bancária no momento da compra, menores serão as taxas de juros no parcelamento do saldo.

Como a redução de juros é vantajosa?

Viu só como comprar um imóvel próprio é uma excelente aplicação financeira? Agora, você entendeu como a redução de juros pode alavancar essa possibilidade? Existem dois reflexos importantes nesse sentido. O primeiro se refere à facilidade nas condições de financiamento. O segundo, à valorização da propriedade.

É claro que, em uma negociação de venda, uma construtora ou imobiliária tentará oferecer possibilidades vantajosas para o comprador, ao mesmo tempo em que tem sua margem de lucro. Consequentemente, o preço de um imóvel varia muito, afinal, as relações comerciais se dão dessa forma.

Um dos fatores que está mais ligado a essa variação é justamente a taxa de juros. Como você já leu, os tributos inclusos nas parcelas de um financiamento são reflexos da situação econômica nacional. Como estamos em um momento em que a taxa Selic atingiu uma redução bastante relevante, é de se esperar que, daqui a algum tempo, ela volte a aumentar.

Diante disso, um imóvel adquirido agora tende a ter uma precificação diferente dentro de alguns anos, já que seu valor financiado será calculado com base em uma taxa de juros potencialmente mais alta. Realizar esse investimento pode significar, portanto, um bom retorno financeiro posterior, já que há uma possibilidade considerável de valorização.

Até porque, a redução da taxa Selic atrai investidores. Quanto mais numerosas são as aplicações direcionadas a esse fundo, maiores as chances de que aconteçam alterações nos cálculos de financiamento imobiliário, que são corrigidos pelo spread bancário, isto é, a diferença entre a taxa de captação e os juros de empréstimo, destinada, sobretudo, para uma reserva de inadimplência.

Essas flutuações normalmente são acompanhadas pelas grandes instituições bancárias e, por consequência, em outros setores do comércio. É o que aconteceu com a Caixa Econômica Federal, por exemplo, que, em abril de 2018, baixou sua taxa em 1,25 ponto percentual e aumentou o limite de crédito para compra de imóveis de 50% para 80%.

Saiba como analisar os juros do mercado e se planejar para comprar um imóvel

Se você já vinha se preparando para a aquisição de imóveis, não perca as oportunidades previstas para este ano! No entanto, se ainda não havia pensado nessa possibilidade, também há como tirar proveito do aquecimento no setor. É fundamental colocar na ponta do lápis todos os aspectos que giram em torno desse planejamento.

Pense em questões como a somatória da renda familiar, a segurança profissional para o comprometimento com um contrato de alto valor e um comparativo com os custos de um aluguel, por exemplo. Até para quem não poupou previamente para esse objetivo, as condições consequentes da redução de juros tornam esse investimento favorável. Algumas possibilidades são:

  • definir metas de poupança em curto prazo;
  • levantar valores de FGTS;
  • fazer simulações de financiamento;
  • vender outros bens, como automóveis.

Se você já tem um apartamento próprio, vale a pena considerar a aquisição de um segundo imóvel, ou ainda a venda do atual para o investimento em outro de maior valor. Esse é sempre um negócio vantajoso, uma vez que propriedades constituem patrimônio e, ao contrário das parcelas de um contrato de aluguel, o valor aplicado mensalmente não é perdido e tem potencial de se tornar altamente rentável.

Quais as formas de se adquirir um imóvel?

Estamos falando muito em condições de financiamento. No entanto, a redução de juros também influencia outras operações relacionadas à compra de imóveis. A seguir, explicaremos quais são os impactos diretos em cada tipo de transação imobiliária, a fim de que você possa ponderar sobre as vantagens de cada um.

Financiamento

Como já dissemos, a redução histórica da taxa Selic afeta o mercado imobiliário, pois tem reflexos visíveis nas concessões de crédito em financiadoras. Dessa forma, as parcelas sofrem queda e as simulações se tornam mais atrativas para o consumidor, especialmente, quando há um montante para dar de entrada.

Assim, tanto para quem quer escolher o imóvel ideal para sua família e sair do aluguel, quanto para quem busca um investimento com retornos seguros, o financiamento contratado nesse momento se mostra bastante vantajoso, sobretudo, quando se leva em conta as iminentes flutuações às quais o mercado está sujeito.

Consórcio

O consórcio de imóveis se dá de maneira semelhante à famosa “vaquinha”: os consorciados entram com participações em forma de parcelas fixas e lances. Assim, eles mesmos financiam as contemplações sorteadas, eliminando a necessidade de participação bancária. Nesse sentido, as administradoras desses sistemas não trabalham com taxas de juros.

Sabendo disso, podemos concluir que não há grandes reflexos na redução dos tributos para quem se interessa por esse tipo de transação. No entanto, é preciso lembrar que essa nem sempre é uma opção vantajosa, já que a modalidade de financiamento com juros reduzidos se mostra igualmente favorável financeiramente, mas com o ponto positivo de proporcionar o acesso ao imóvel imediatamente.

Fundos imobiliários

Para quem se interessa na compra de imóveis como aplicação financeira, o cenário é igualmente animador. Os Fundos de Investimento Imobiliário (FII) — formados por grupos de investidores do segmento — podem ter como objetivo a participação em empreendimentos comerciais, a exploração de locação, arrendamento ou venda futura.

Seja qual for a motivação, a taxa de juros do mercado está entre os dados considerados por um investidor, que se beneficia com a chegada de níveis reduzidos. Vale salientar que o desempenho do FII é inversamente proporcional à taxa Selic: quando esta apresenta baixa, os resultados daquele entram em ciclo de alta.

Conheça as projeções para 2019

As opções de financiamento e de investimento em FII refletem o ótimo momento vivenciado pelo mercado imobiliário. No entanto, se você não pode ou não quer investir em um apartamento nos próximos meses, temos uma boa notícia: a tendência é de que os juros permaneçam em uma baixa estável em 2019. Aliás, a expectativa dos especialistas é que, no próximo ano, o setor aqueça ainda mais.

Para começar, em projeção divulgada no boletim Focus, do Banco Central, o PIB do Brasil deve crescer em 2,5% — um valor relevante em comparação aos anos anteriores. Esse expressivo desenvolvimento econômico está atrelado a um controle maior da inflação. Dessa forma, é de se esperar que a taxa Selic não flutue muito em relação ao valor alcançado em 2018.

A manutenção de uma referência mais baixa para os juros do mercado imobiliário leva a crer que, cada vez mais, as grandes instituições bancárias devem apostar em linhas de crédito convidativas para o consumidor. Como resultado, é mantida a concorrência com um aumento gradual no número de contratos de financiamento.

Quais são as novas regras para financiamento?

Se você já está pensando em começar o seu planejamento financeiro para não perder uma ótima oportunidade de negócio, é importante conhecer as novas regras de financiamento de imóveis no modelo da Caixa Econômica Federal. Elas surgiram devido à instabilidade econômica experimentada pelo Brasil nos últimos anos.

Como reduziram significativamente os valores investidos em FGTS e poupanças, a instituição acabou ficando com um volume limitado de recursos para sustentar as transações. Com isso, o Banco Central e o Conselho Monetário Nacional fizeram sugestões de adaptação a fim de normalizar a situação sem que o consumidor saísse prejudicado. Para tanto, a porcentagem da entrada passou a ser:

  • utilizando o Sistema de Amortização Constante (SAC), o financiamento contempla até 80% do valor total do imóvel novo, o que infere uma entrada de 20%;
  • utilizando a Tabela Price, o valor da entrada deve ser de 60%, liberando para financiamento o restante do saldo da dívida.

Apesar disso, a instituição bancária promete aquecer o mercado imobiliário, já que, em contrapartida, as taxas de juros das parcelas reduziram. Assim, o resultado final é uma grande economia em longo prazo para o consumidor, ao mesmo tempo em que há uma injeção de recursos financeiros para a rede financiadora.

Vale lembrar que os contratos realizados pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH) ou pró-cotista normalmente têm taxas ainda mais atrativas. Ainda assim, em um comparativo com outros grandes bancos, vemos que há uma coerência nas linhas de crédito médias no mercado de financiamento imobiliário:

  • Banco do Brasil: financiamento de até 80% do valor total do imóvel, com taxas a partir de 10% ao ano;
  • Itaú Unibanco: financiamento de até 82% do valor do imóvel, com taxas a partir de 9,5% ao ano;
  • Bradesco: financiamento de até 80% do valor do imóvel, com taxas a partir de 9,7% ao ano;
  • Santander: financiamento de até 80% do valor do imóvel, com taxas a partir de 9,99% ao ano.

As novas regras também atraem os investidores mais inseguros, que temem contrair uma dívida muito longa. Desse modo, as mudanças foram recebidas positivamente pelo mercado imobiliário, que demonstrou um crescimento estável nos últimos meses. Da mesma forma, o panorama também alavancou o setor da construção civil, um dos mais dinâmicos da economia brasileira.

Com um novo fôlego, as grandes construtoras começaram a aumentar seus empreendimentos e impulsionar obras já em andamento. Aliás, a redução nos juros afeta o mercado em muitos ângulos. Até mesmo a área de locação sente os reflexos, uma vez que, com as taxas estáveis, o valor dos aluguéis tende a não sofrer reajustes tão significativos.

Confira os cuidados necessários na compra de imóveis

Independentemente de uma renda familiar alta ou de uma possível estabilidade financeira, investir em um apartamento é sempre um grande passo e exige cuidados. Afinal, estamos falando de uma transação que envolve valores consideráveis. Pensando nisso, é preciso ter muita cautela, mesmo em um momento em que as condições parecem vantajosas devido à redução nos juros.

Em primeiro lugar, é recomendável sempre contar com o auxílio de um corretor e de um bom advogado para os aspectos burocráticos. Assim, você tem a opinião de especialistas para levar em conta antes de concretizar a compra de imóveis. Algumas das principais questões a se considerar por quem pretende adquirir um apartamento são:

  • segurança e infraestrutura dos bairros;
  • documentação e questões legais;
  • qualidade das instalações e do acabamento;
  • funcionamento do sistema elétrico e de encanamento;
  • existência da matrícula global do empreendimento no cartório competente;
  • disposição das cláusulas do contrato de venda;
  • reputação e seriedade da construtora.

Atente também para o índice de correção monetária das parcelas no caso de financiamento. Tendo em vista todos esses aspectos, a sua transação de compra tende a ser mais tranquila e você evita surpresas desagradáveis no futuro. Com a certeza de um bom negócio, a aquisição se torna um grande investimento na sua qualidade de vida.

E aí, ficou otimista após a leitura deste texto? É compreensível, afinal, o cenário para a compra de imóveis é realmente animador. Aproveite a redução nas taxas de juros, releia nossas dicas e comece a procurar o apartamento dos seus sonhos. Seja para moradia, seja para investimento visando ao lucro, a aquisição será vantajosa se efetuada no próximo ano ou ainda em 2018!

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