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18 de abril de 2018

Como realizar o planejamento financeiro para comprar imóvel?

Uma das principais conquistas de uma família no Brasil, a compra de um imóvel é também um negócio de grande impacto em suas finanças. Adquirir a casa ou o apartamento tão desejado exige uma boa dose de planejamento para que não haja surpresas desagradáveis no futuro.

A escolha do imóvel, a forma de pagamento, o comportamento da dívida que você poderá assumir na aquisição, tudo deve ser detalhamento planejado. É sobre isso que vamos falar ao longo deste post: o planejamento financeiro para comprar imóvel.

Acompanhe o texto e saiba tudo o que é preciso analisar no momento de concretizar essa conquista! Boa leitura!

Finanças organizadas

Poucos são os privilegiados que podem adquirir um imóvel por impulso, sem a necessidade de elaborar e detalhar toda a parte financeira da operação. O mais comum é que se tenha como ponto de partida um planejamento minucioso do negócio.

Esse plano deve contemplar o perfil do imóvel que se deseja adquirir, a origem dos recursos para comprá-lo, a forma de pagamento e outros tópicos. O ponto de partida para essa operação é manter suas finanças organizadas, sob controle.

Confira, a seguir, algumas práticas que podem auxiliá-lo a manter tudo em ordem para que você esteja financeiramente preparado para comprar seu imóvel.

Defina uma meta

Um passo importante em seu planejamento financeiro para comprar imóvel é definir, de forma clara, qual é o seu objetivo. Determine o perfil de imóvel você deseja para saber com mais precisão o tipo de negócio e o esforço que você e sua família terão que fazer para concretizá-lo.

Sabendo com mais exatidão o quanto será necessário investir, você pode programar o quanto e por quanto tempo será preciso economizar para concretizar a compra.

Ajuste suas despesas

Se você já tem uma meta, ótimo. Agora verifique em quanto tempo será possível reunir o capital necessário para efetuar o negócio. Isso depende do quanto você poderá reservar, mês a mês, para esse objetivo. Você pode acelerar essa conquista reorganizando suas despesas para aumentar a reserva de recursos para esse fim.

Verifique o que pode ser alterado em sua rotina ou em seus planos de curto prazo. Você pode mudar sua previsão de férias por um programa mais econômico ou adiar a troca do carro, por exemplo. Isso dependerá de suas prioridades.

Renegocie suas dívidas

Uma forma de proteger o seu capital é reavaliar as dívidas ou financiamentos. Sempre que possível, troque os débitos mais caros, com juros mais altos, por pendências que pesem menos no seu orçamento.

Analise o quanto você gasta com juros a cada mês e procure alternativas. Pode ser que o crédito pessoal do seu banco seja mais barato, por exemplo  o que torna mais fácil quitar as pendências mais pesadas.

Pense nas emergências

Não que seja uma tarefa fácil, mas, se além de guardar o capital para a compra do imóvel, for possível separar valores para uma eventual emergência, você protegerá o seu esforço. Não lhe faltarão recursos para atender à necessidade inesperada e não haverá prejuízos ao seu plano de adquirir um imóvel novo.

Invista suas economias

Quase tão importante quanto ter disciplina para acumular o capital necessário para a compra do seu imóvel é saber como cuidar dessa economia antes de concretizar o negócio. É preciso investir os valores guardados, protegendo-os e fazendo com que o montante cresça.

Estude a melhor forma de fazer isso. Tudo dependerá do seu perfil de investidor (se prefere opções mais seguras ou não se importa em correr alguns riscos) e também de quanto tempo você ainda esperará para adquirir o imóvel. O importante é não deixar suas economias paradas, desvalorizando.

Formas de pagamento

Além de determinar com a máxima exatidão o tipo de imóvel que você deseja, definir a forma como você pretende pagar por ele também é essencial para o seu planejamento. Por isso, estude com calma as alternativas e faça todas as projeções e simulações que julgar necessárias.

Adiante, confira as formas de pagamento disponíveis e veja as vantagens de cada uma delas.

Compra à vista

Em qualquer tipo de aquisição, o pagamento à vista tende a ser uma alternativa muito vantajosa. Primeiro porque permite ao comprador negociar algum desconto do valor total. Via de regra, a possibilidade de receber o valor integral, já no fechamento do negócio, deixa o vendedor mais flexível durante a negociação.

Além disso, comprando à vista não há despesas com juros ou taxas de administração e outros gastos inerentes às demais formas de financiar a compra. Dependendo da negociação, é possível incluir outros bens de menor valor (carros, terrenos ou imóveis menores) no negócio.

Financiamento bancário

Comprar um imóvel à vista é um bom negócio, mas nem todo mundo tem condições de fazer isso. Porém, há outras boas alternativas no mercado. O financiamento bancário é uma delas. No entanto, exige pesquisa e planejamento para encontrar o melhor negócio.

No caso dos imóveis de padrão mais elevado, a compra à vista sempre foi tida como o melhor negócio. No entanto, essa realidade mudou um pouco. Os compradores têm optado pelo financiamento para manter algum capital em mão.

Os bancos vêm disputando estes clientes com melhor poder aquisitivo, oferecendo benefícios importantes. Um dos principais players do mercado imobiliário, a Caixa apostou nesse segmento nos últimos anos.

O banco público elevou os limites de valor dos imóveis passível de financiamento por meio do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e elevou para 80% o percentual financiável.

A redução dos juros básicos no país e a consequente queda nos encargos para os financiamentos imobiliários ampliou o interesse tanto dos compradores — que podem deixar seu capital rendendo em outros investimentos  quanto das instituições bancárias, que passaram a competir pelos clientes.

Logo, se a opção do financiamento lhe parece atraente, é importante realizar uma pesquisa entre diferentes bancos, analisando os benefícios que cada um deles está disposto a oferecer. Verifique a entrada exigida, as taxas de juros e os prazos de financiamento.

Utilize os simuladores que a maioria dos bancos oferece para saber como será o comportamento das parcelas ao longo do contrato e descubra a opção mais vantajosa para você.

Formas de amortização

No momento de escolher o banco no qual contratará o seu financiamento imobiliário é importante conhecer a forma de amortização da dívida utilizada pela instituição. Isso será determinante na forma como o seu débito se comportará ao longo dos anos.

Existem três formas de amortizar a dívida. Pelo Sistema de Amortização Constante (SAC), as parcelas a serem pagas são mais elevadas no início e diminuem ao longo do contrato. O valor efetivamente pago (amortizado) da dívida não muda, são os juros que diminuem à medida que o saldo devedor fica menor.

Já na Tabela Price, as prestações são fixas e a maior parte das parcelas iniciais são destinadas ao pagamento de juros. A amortização cresce com o tempo. Fique atento, pois, embora o sistema Price tenha parcelas fixas, pode haver correção devido à desvalorização monetária.

O terceiro modelo, o Sistema Sacre, é uma forma híbrida entre o SAC e a Tabela Price, com prestações crescentes no começo do contrato, mas que diminuem com o tempo. No final do financiamento, somando tudo o que foi pago, o Sacre será o sistema pelo qual você pagará os menores juros.

Consórcio Imobiliário

Outra opção bem popular no Brasil para a compra de imóveis é o consórcio. Enquanto o financiamento pode ser definido como um empréstimo, por meio do qual o banco fornece o capital para a compra do bem e recebe o pagamento de forma parcelada, o consórcio se assemelha a uma poupança.

O consorciado deposita todo mês uma parcela do imóvel. Porém, diferentemente do financiamento, ele não recebe o bem imediatamente. Isso depende de sorteios ou lances que o participante pode efetuar. Logo, essa modalidade é mais adequada para quem não tem muita urgência em tomar posse do imóvel.

Como escolher a melhor opção

Quando se fala em formas de pagamento de um imóvel, é difícil dizer qual é a melhor opção. Na realidade, essa definição dependerá muito das condições, das necessidades e do momento financeiro pelo qual passa o comprador.

O importante nessa avaliação é ter em mente que a compra de um imóvel é uma aquisição de impacto forte e prolongado em sua vida financeira. No caso do financiamento, por exemplo, trata-se de uma pendência que poderá acompanhar você por décadas.

Confira alguns cuidados importantes no momento de tomar essa decisão.

Avalie sua saúde financeira

Para assumir uma pendência financeira como a compra de um imóvel é necessário que você esteja seguro de que poderá arcar com os pagamentos sem comprometer a sua saúde financeira. Por isso, é preciso avaliar todos os cenários possíveis e simular situações adversas que eventualmente possam ocorrer.

As simulações são importantes tanto para sua segurança futura quanto para garantir que você está realizando um bom negócio e não perderá dinheiro com a operação.

Caso opte por realizar a compra à vista, por exemplo, você já dispõe de todo o capital? Ele está imobilizado em alguma aplicação? Será que vale a pena abrir mão do investimento já em andamento para efetuar o negócio?

Caso você escolha o financiamento, é preciso ter certeza de que sua renda se manterá em um patamar adequado para arcar com as despesas da operação. Lembre-se que, dependendo do negócio, estamos falando de uma dívida de até 30 anos  embora o recomendável seja reduzir esse tempo ao menor possível.

Vários fatores pesam nessa escolha: suas perspectivas de crescimento profissional, filhos, projetos futuros, investimentos em andamento… Enfim, planejamento é a melhor palavra para definir a forma como você deve tomar essa decisão.

Entrada maior, dívida menor

Um ponto importante para ter em mente é que quanto mais baixo for o montante a financiar, menores serão as prestações ou o tempo do contrato. Logo, quanto maior a entrada, melhor será a operação e mais suave será o seu compromisso com o pagamento do imóvel.

Efetuar uma entrada de cerca de 1/3 do valor do imóvel é uma meta segura, de acordo com especialistas em finanças pessoais. Assim, você consegue diminuir o tempo de financiamento e, consequentemente, os juros pagos ao longo da operação.

Comprometimento de renda

Outro ponto importante é o limite de comprometimento da sua renda com o pagamento do seu imóvel. Em geral, os próprios bancos, para a liberação do crédito, estipulam o teto em 30% da renda familiar. Porém, quanto menor for o comprometimento da renda, mais segura será a operação.

Avalie o uso do FGTS

Um aliado na hora de adquirir um imóvel é o seu saldo no Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS). Direito de todo o trabalhador regido pela Consolidação das Leis do Trabalho (CLT), o FGTS garante uma reserva de 8% dos seus rendimentos, depositados em uma conta específica.

A compra de um imóvel é uma das poucas situações em que o trabalhador pode sacar esses valores. No entanto, há algumas limitações para isso. O comprador não pode, por exemplo, ser proprietário de imóvel na cidade onde pretende realizar a nova aquisição nem ser titular de algum financiamento imobiliário.

Feitas essas ressalvas, o FGTS pode ser utilizado tanto para compra quanto para construção de imóveis. Os recursos podem ser utilizados para o pagamento integral ou parcial do bem e também para a amortização do saldo de financiamento.

É possível, inclusive, abater o valor das parcelas de um financiamento já em andamento. Em um período de até um ano, o mutuário pode pagar até 80% das prestações por meio do saldo no FGTS.

Uma das formas mais comuns de uso do FGTS para a compra de imóvel é como parte da entrada, reduzindo o montante da dívida. Isso pode melhorar bastante as condições de um financiamento, por exemplo.

É possível utilizar o FGTS para adquirir imóveis financiados por meio do SFH, respeitando o teto do valor do imóvel, que varia conforme a cidade. Porém, as unidades devem ser urbanas, residenciais e localizadas na cidade onde o comprador mora.

O consórcio como opção

Para quem não tem urgência em ocupar seu novo imóvel, o consórcio é uma alternativa muito interessante. De forma simplificada, podemos definir esse modelo de negócio como uma espécie de poupança coletiva, na qual um grupo de pessoas se reúne para adquirir, de forma conjunta, um bem semelhante.

Em um grupo de consórcio, todos os participantes contribuem com parcelas iguais e, a cada mês, um deles é escolhido por meio de sorteio para receber o imóvel. Ou seja, se você não tiver sorte, pode dispor do seu bem apenas após pagar todas as parcelas.

Os azarados também têm outra forma de receber o bem comprado por consórcio sem depender do sorteio. É possível retirar o imóvel por meio de um lance, em um processo que funciona como uma espécie de leilão, no qual a melhor oferta vence.

As regras e os detalhes sobre sorteios e lances em um consórcio dependem da administradora do grupo. Para ingressar em um grupo de consórcio você deve definir o valor do imóvel que deseja comprar.

Ao ser contemplado, você receberá uma carta de crédito para efetuar a aquisição e seguirá pagando as parcelas até o final do prazo previsto.

No consórcio você também pode utilizar seu FGTS, tanto para abater o saldo devedor quanto para ampliar os seus lances. Diferentemente do financiamento, no consórcio não há cobrança de juros, apenas de taxas de administração dos grupos.

Atenção com as parcelas em atraso

Seja no caso do consórcio ou no financiamento, é preciso ficar sempre alerta com o atraso no pagamento das prestações. No primeiro caso, além das multas e dos juros, a inadimplência pode ocasionar a sua exclusão do grupo.

Em um financiamento, atrasar os pagamentos pode gerar, em uma situação extrema, a retomada e o leilão do imóvel para cobertura dos débitos pendentes. Por isso é tão importante pensar no longo prazo na hora de preparar o seu planejamento financeiro para comprar imóvel

A escolha do imóvel

O tipo de imóvel que você escolher pode fazer com que a operação financeira necessária para adquiri-lo tenha algumas variações. Acompanhe!

Imóvel na planta

Há diferenças importantes para a aquisição de um apartamento na planta em comparação com um já construído  simplesmente porque você comprará algo que está no papel, que não existe fisicamente.

Geralmente, as construtoras dependem desse tipo de negócio para financiar a própria construção e costumam facilitar as condições para a aquisição. Quanto mais no início do empreendimento você fizer a compra, melhores serão as condições, com descontos e parcelamentos importantes.

Antes da entrega das chaves do imóvel, nenhum tipo de juro pode ser cobrado. As parcelas são ajustadas pelo índice Nacional da Construção Civil (INCC), que mede a inflação do setor. No final da obra, é preciso quitar o saldo devedor, o que pode ser feito à vista ou por meio de financiamento bancário.

Caso a construtora tenha se valido de algum empréstimo bancário para concluir a obra, é interessante procurar o mesmo banco. Eles costumam, nessas situações, oferecer condições diferenciadas aos compradores.

Também é possível financiar o restante da compra direto com a construtora  no entanto, nesse caso, não será possível utilizar o FGTS e o limite do contrato será de 96 meses.

Imóvel usado

A aquisição de um imóvel pronto, do ponto de vista financeiro, tem como primeiro diferencial o valor. Imóveis mais antigos costumam ser entre 15% e 20% mais baratos do que os novos.

Há, porém, um aspecto importante a verificar: a conservação da unidade. Dependendo do seu estado, poderá ser necessário realizar reformas e ajustes que podem ter um custo considerável e comprometer o seu orçamento.

Localização

Provavelmente, uma boa localização seja o requisito mais valorizado por quem compra imóveis. Trata-se de uma característica essencial para que uma unidade mantenha-se em constante valorização. Portanto, analisar o potencial de crescimento do bairro é a primeira medida para avaliar um imóvel.

Verifique se há investimentos públicos na região, como a ampliação das redes de água e esgoto e a duplicação das vias de acesso. Também considere se há outros empreendimentos imobiliários próximos  o que indica que o mercado aposta naquela região.

Cuidado com os gastos extras

Ao programar a operação financeira para a compra de um imóvel é comum preocupar-se com o valor total do imóvel, com a taxa de juros, com o valor das prestações e com a entrada combinada. No entanto, ao fechar o negócio há uma série de gastos extras que pesam no bolso e que podem complicar a sua programação. Manter-se alerta a essas despesas é fundamental para o seu planejamento financeiro para comprar imóvel.

Só o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), tributo cobrados pelas prefeituras, representa entre 3% e 4% do valor do imóvel. Ou seja, se você está adquirindo uma casa ou apartamento de R$ 400 mil, terá que pagar entre R$ 12 mil e R$ 16 mil somente para esse imposto, dependendo da alíquota cobrada na sua cidade.

Além do ITBI, há ainda despesas com escritura, registro, seguros, taxas de corretagem, mudanças e eventuais gastos com reformas e compra de móveis. Se o comprador não considerar todos esses gastos em seu planejamento, poderá ter surpresas bem desagradáveis.

Fuja das compras por impulso

Assim como em qualquer compra que se deseja fazer, decidir por impulso não é uma opção recomendável. Mesmo que você se encante com os primeiros imóveis que visitar ou que tenha muita urgência em adquirir sua casa ou apartamento, é importante ter calma e só concluir o negócio depois de conhecer o máximo de opções possíveis.

Lembre-se que o mercado imobiliário é dinâmico e estude as projeções para os próximos meses antes de decidir-se sobre o melhor caminho. Por vezes, postergar um pouco o investimento pode ser mais vantajoso do que precipitar-se e perder as melhores oportunidades.

Comprar um imóvel é uma decisão muito importante, com grandes repercussões para sua família. Adquirir a primeira casa própria ou mudar-se para um lar maior e melhor é sempre uma importante conquista. Por isso, é importante atingir este objetivo com segurança, sem comprometer suas finanças e sem correr riscos no futuro.

Para isso, não abra mão de toda a ajuda possível. Reúna o máximo de informações disponíveis para embasar sua decisão. Assine a nossa newsletter e receba, regularmente, todas as novidades sobre o mercado imobiliário para saber como fazer seu planejamento financeiro para comprar imóvel.

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