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8 de novembro de 2018

Guia completo: tudo sobre o financiamento de imóvel

O financiamento de imóvel é a saída que muitos encontram para conquistar a casa própria. Não é para menos: de acordo com dados do IBGE relativos ao ano de 2017, cerca de 18% da população brasileira ainda vive de aluguel, grande parte com condições de ônus excessivo — quando o custo com a moradia ultrapassa 30% da renda familiar.

Levando em conta que o mercado imobiliário geralmente envolve altos investimentos, o parcelamento do valor total da casa ou do apartamento é uma boa opção. Nesse caso, é preciso conhecer as particularidades desse sistema, além de fazer um bom planejamento financeiro para comprar o imóvel sem dores de cabeça ou comprometimentos no orçamento familiar.

Pensando nisso, elaboramos um guia completo sobre o assunto. Aqui, você vai aprender o que é e como funciona um financiamento na prática. Verá, também, como as prestações e as taxas de juros são calculadas, quais são os principais tipos de crédito, os prazos de pagamento, as vantagens de investir em um imóvel próprio e muito mais. Acompanhe!

Afinal, o que é o financiamento imobiliário?

Para quem não tem o montante necessário para investir à vista ou não vê vantagens em outras alternativas, como o consórcio, o financiamento de imóvel é uma ótima opção na hora de comprar um apartamento ou uma casa própria. Ele consiste em um empréstimo feito em instituições bancárias ou construtoras mediante uma entrada e o pagamento de parcelas mensais.

Um de seus maiores atrativos é o longo prazo para quitação do saldo devedor. No entanto, para que a concessora de crédito tenha lucros e, também, uma garantia frente à possibilidade de inadimplência, o parcelamento é acrescido de juros e outras taxas. Ainda assim, a opção é bastante viável na maioria dos casos.

Quando vale a pena entrar em um financiamento de imóvel?

A alternativa vale a pena principalmente para os que moram, atualmente, em propriedades alugadas. No entanto, é preciso considerar a exigência de uma entrada — que em algumas instituições bancárias pode corresponder a, no mínimo, 40% do valor do imóvel. Também é preciso atentar para a documentação necessária e, é claro, a situação financeira da família.

Ter uma renda estável é um importante fator a ser levado em conta. Afinal, o comprometimento com uma dívida de anos não pode ser feito sem qualquer tipo de segurança. No entanto, com um pouco de planejamento orçamentário, quase sempre a opção de investir na casa ou apartamento próprio é vantajosa em relação ao pagamento de aluguel.

O que é preciso para financiar o imóvel próprio?

Como já dissemos, todos os tipos de financiamento de imóvel — aliás, de qualquer bem durável — exige o pagamento de uma entrada. Quanto mais alta for a proporção desse primeiro acerto em relação ao valor do imóvel, mais convidativas serão as condições de parcelamento do saldo. Normalmente, a entrada fica a partir de 10% do total.

Tendo um bom fundo para esse investimento inicial, a pessoa interessada no financiamento imobiliário deve começar suas pesquisas para ver qual é a instituição bancária ou construtora mais indicada para o seu caso. Além disso, vale se programar para outras despesas após a aquisição do imóvel, como o acerto do ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis).

Quais são as vantagens do financiamento imobiliário?

O sonho de conquistar o próprio lar está entre as principais preocupações dos brasileiros — garante mais segurança, conforto e, no longo prazo, economia. Com as facilidades do sistema de financiamento, muitas famílias decidem dar esse importante passo e sair do aluguel. A seguir, veja algumas das vantagens de comprar um imóvel.

Segurança financeira

Apesar de haver a responsabilidade para com o acerto das parcelas, a aquisição de um imóvel traz mais segurança para a família, que não se vê sujeita a alterações imprevistas no valor do aluguel. Além disso, a inadimplência geralmente leva ao despejo e sempre há a possibilidade de o proprietário rescindir o contrato inesperadamente.

Dessa forma, mesmo que o prazo para a quitação da dívida seja bastante extenso, quem adquire um imóvel próprio tem mais garantia em relação à sua moradia, com valores previsíveis mês a mês. O resultado é mais qualidade de vida para a família, que consegue ter um melhor controle do orçamento.

Condições personalizadas

Com o crescimento do mercado imobiliário e a variedade de opções de financiamento — como veremos no decorrer do texto —, é possível optar pela proposta que mais condiz com a realidade e as necessidades da família. Todos os cálculos e condições são personalizados e dependem de uma série de fatores observados pela instituição financeira.

Aspectos como a idade do mutuário, sua condição profissional e a proporção da entrada são relevantes. Assim, você escolhe de que forma vai realizar o pagamento, qual é a porcentagem do saldo que será parcelada e o qual é o prazo de quitação do valor total. Tudo isso com muito planejamento para que a renda da família não seja comprometida.

Investimento

Tanto ao adquirir edificações na planta como na compra de apartamentos prontos para morar, o investimento é quase sempre muito vantajoso no longo prazo. Ao contrário de outros bens duráveis — como veículos —, residências tendem a valorizar com o tempo. Isso significa que, no decorrer dos anos, seu preço de mercado sobe.

Além disso, o financiamento de imóvel funciona como uma aplicação mensal de dinheiro. O aluguel, por sua vez, pode ser mais atrativo inicialmente porque não demanda entrada — apenas um depósito caução ou a existência de um fiador —, no entanto, é classificado como uma despesa, já que o dinheiro não traz retornos.

Autonomia

Ao adquirir um imóvel próprio, há mais autonomia para a realização de reformas, ampliações e outras mudanças. Residências alugadas quase nunca podem ser alteradas pelo locatário e não é raro que até mesmo a decoração de paredes seja proibida. Por isso, o lar nem sempre é adequado aos gostos ou necessidades da família.

Na casa ou apartamento próprio, é liberado decorar e aproveitar melhor o espaço de forma que os moradores se sintam mais confortáveis. Levando em conta que esse é o ambiente em que descansamos e aproveitamos a companhia de pessoas queridas, o aconchego e a funcionalidade proporcionada pela possibilidade de alterações é uma vantagem.

Como funciona o financiamento imobiliário na prática?

Na prática, o financiamento de imóvel passa por algumas etapas comuns, independentemente da instituição financeira envolvida. Entre elas, a simulação da proposta, a análise de crédito e a vistoria técnica. Veja abaixo como funciona cada uma delas.

Simulação da proposta

A simulação é o primeiro passo da negociação. Algumas grandes financiadoras oferecem calculadoras virtuais para projeção da entrada necessária e do valor médio das parcelas. No entanto, a dica é sempre visitar pessoalmente as concessoras, já que os analistas de crédito conseguem definir condições mais vantajosas e personalizadas para sua família.

Proposta e análise de crédito

Depois disso — e se a simulação indicar que o financiamento cabe no seu bolso —, é feita a proposta de negociação e uma análise de crédito mais aprofundada. Nesse ponto, as instituições financeiras geralmente pedem uma lista de documentos para confirmar as informações fornecidas inicialmente. Normalmente, ela inclui:

  • identificação pessoal;
  • comprovantes de renda;
  • certidões de casamento e de nascimento dos filhos;
  • certidões negativas de débitos.

Avaliação do imóvel e do vendedor

Não só o comprador passa por avaliação, mas também o vendedor. Depois que a instituição bancária aprova o crédito da pessoa interessada no financiamento de imóveis, ela começa a conferência dos dados da outra parte da negociação. Entre os documentos, estão:

  • identificação pessoal;
  • certidão negativa de débitos federais;
  • matrícula do imóvel;
  • certidão negativa de débitos do imóvel (como IPTU).

Vistoria técnica

Depois de toda a análise jurídica e antes de elaborar o contrato, a instituição financeira também exigirá um laudo de vistoria técnica para dar continuidade ao processo. Nesse documento, um engenheiro credenciado relatará as condições do imóvel, observadas após auditoria. O aval do vistoriador também garante que o preço combinado pelo imóvel seja compatível ao seu valor real.

Contrato

Com todas as etapas anteriores concluídas e aprovadas, o financiamento do imóvel é oficializado por meio de um contrato assinado por ambas as partes. As instituições financeiras não se ocupam de lavrar a escritura, que só pode ser providenciada pelo comprador após a quitação total da dívida. Enquanto isso, o imóvel permanece vinculado à concessora de crédito.

De que maneira é calculado o financiamento de imóvel?

A aquisição de imóveis na atualidade envolve transações econômicas que geralmente acompanham as flutuações de mercado, como a taxa de juros Selic. Além disso, o cálculo inclui uma série de fatores que não se resumem à divisão do preço bruto da propriedade pela quantidade de parcelas. São relevantes para o valor final:

  • CET (Custo Efetivo Total);
  • juros de, no máximo, 12% ao ano;
  • taxa de amortização;
  • tarifas administrativas;
  • seguros, que variam de 3 a 5% do valor do imóvel;
  • sistema de cobrança (Tabela Price, SAC ou Sacre).

O financiamento de imóvel realizado com instituições bancárias geralmente também recebe acréscimo da Taxa Referencial (TR), um índice que serve para corrigir cadernetas de poupança. Já as construtoras incluem na conta as taxas de obra, atualizam o contrato de acordo com o Índice Nacional de Custo de Construção (INCC) e aplicam juros conforme o Índice Geral de Preços de Mercado (IGP-M).

Quais são os tipos de financiamento imobiliário?

No Brasil, existem três sistemas de cobrança: a Tabela Price, o SAC e o Sacre. Eles se referem à correção das parcelas conforme ocorre a amortização (ou extinção) da dívida. É mais simples do que parece: os juros são calculados de acordo com o valor a ser pago, no entanto, como esse saldo diminui todos os meses, as taxas são recalculadas continuamente. Veja!

Tabela Price

Pouco praticado no Brasil, esse sistema de cobrança envolve cálculos que equilibram a proporção entre juros e amortização. Dessa forma, a premissa é que as parcelas sejam fixas do início ao fim do contrato. No Brasil, a Tabela Price passou por adaptações e as mensalidades são variáveis, sendo corrigidas com base na TR da inflação.

Sistema de Amortização Constante (SAC)

O SAC é o sistema mais utilizado no país. Nele, a porcentagem da parcela que se refere à amortização é constante, enquanto os juros variam ao longo do contrato — já que são recalculados conforme o saldo da dívida diminui. Por esse motivo, as parcelas começam mais altas e vão ficando mais baixas no decorrer dos anos.

Sistema de Amortização Crescente (Sacre)

No Sacre, as parcelas têm o valor de amortização crescente ao longo do tempo, ao passo que os juros vão sendo recalculados sobre o saldo da dívida e, com isso, vão diminuindo progressivamente. O resultado é que as mensalidades tendem a aumentar nos primeiros anos, para depois começarem a ficar mais baixas.

Como usar o FGTS nesse processo?

Uma boa alternativa é usar o FGTS para comprar imóvel. Essa opção está prevista no Sistema Financeiro de Habitação (SFH), criado pelo governo a partir da Lei nº 4.380/1964. O Fundo de Garantia do Tempo de Serviço é recolhido mensalmente dos empregadores e corresponde a 8% do salário do colaborador com registro.

Ele serve como uma poupança de emergência para proteger o trabalhador em caso de demissão. A menos que seja dispensado pela empresa, ninguém pode sacar o FGTS livremente; apenas em casos muito específicos. O recurso pode ser usado, no entanto, em cinco programas:

  • Carta de Crédito Individual: para aquisição de propriedades e compra de materiais de construção, ampliações ou reformas residenciais;
  • Carta de Crédito Associativo: para aquisição de imóveis ou lotes de sindicatos, cooperativas, COHAB ou órgãos semelhantes;
  • Pró-cotista: para entrada em financiamentos com instituições financeiras (o saldo do FGTS deve corresponder a pelo menos 10% do valor do imóvel);
  • Pró-moradia: para distribuição estadual e municipal, com o objetivo de disponibilizar residências populares para famílias de baixa renda;
  • Apoio à Produção de Habitações: para construção de casas e apartamentos concedidos a pessoas físicas e jurídicas.

Além disso, a Caixa Econômica Federal permite o uso desse recurso para amortização do saldo devedor ou para pagamento de parte das parcelas em financiamentos imobiliários. Para tanto, é necessário ter ao menos 3 anos de registro em regime CLT, não ter outra propriedade financiada pelo SFH e trabalhar no município em que o imóvel desejado se localiza.

Existem outras alternativas além do FGTS?

A concessão de crédito por bancos, embora seja o mais comum, não é o único tipo de financiamento de imóvel. Outras alternativas são o SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo) e a negociação direta com construtoras. Nesses casos, os requisitos costumam ser mais flexíveis.

SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo)

Essa modalidade é uma boa opção para quem faz aplicações em cadernetas de poupança. O SBPE é constituído por instituições financeiras que captam recursos por meio desses fundos. Para aderir a esse tipo de financiamento, o comprador precisa:

  • ser brasileiro ou ter visto permanente, caso seja estrangeiro;
  • ser maior de idade;
  • comprovar renda;
  • não estar com o nome negativado.

O crédito tem garantia por alienação fiduciária e o saldo financiado pode ser de até 80% do preço total do imóvel com juros pós-fixados, ou de até 70% com taxas prefixadas. Além disso, as prestações não podem exceder 30% do orçamento familiar mensal comprovado.

Construtoras

Outra opção bastante utilizada no Brasil é financiar um imóvel diretamente com construtoras. Nesse caso, não há regras que estabeleçam valor mínimo de entrada, por exemplo. As condições são negociadas com mais flexibilidade com o empreendimento responsável pela construção e acabam sendo vantajosas por não haver intermediários e, portanto, incluir menos taxas.

Algumas pessoas têm receio dessa modalidade de financiamento porque pensam na possibilidade de falência da construtora. Existem, porém, mecanismos que protegem o comprador nesse sentido, como o Seguro Garantidor e o Patrimônio de Afetação. A alternativa é vantajosa para quem vai adquirir imóvel como pessoa jurídica, já que os juros costumam ser mais convidativos do que nos bancos.

Como pedir (e conseguir) o financiamento imobiliário?

Agora que você já sabe tudo sobre o que é o financiamento de imóvel, como ele é calculado e quais são as suas alternativas, está na hora de escolher um imóvel que corresponda às necessidades da sua família. Para facilitar na aprovação de uma boa proposta, veja algumas dicas importantes!

Tenha o nome limpo

Para qualquer tipo de empréstimo, o solicitante precisa estar com o nome limpo. No caso do financiamento imobiliário, não é diferente. É fundamental estar em dia com os órgãos de proteção ao crédito (SPC e/ou Serasa) — esse é um dos requisitos da maioria das concessoras. Por isso, é uma boa ideia consultar seu CPF e quitar eventuais dívidas.

Seja correntista

Vale a pena abrir uma conta no banco em que você fará o financiamento, caso opte por essa modalidade. Correntistas normalmente têm taxas de juros mais convidativas, já que a instituição acompanha de perto suas movimentações e tem um relacionamento mais estreito com você. Quanto mais antigo e bom pagador for o cliente, melhores serão as condições.

Abra o Cadastro Positivo

A Serasa Experian, uma das maiores referências para análise de crédito, disponibiliza em seu site a possibilidade de abrir um Cadastro Positivo. Trata-se de um recurso valioso na hora de conseguir aprovações e boas condições, pois funciona como um “currículo” financeiro. A partir da abertura, suas contas começam a ser registradas e o pagamento correto estimula a otimização do Score.

Comprove sua renda

Na hora de comprovar a renda para análise de crédito, a dica é somar as receitas de todos os familiares maiores de idade. Para os autônomos, convém cuidar para que todas as entradas sejam depositadas em uma mesma conta, para “engordar” os extratos. Outra dica é abrir MEI, pois Microempreendedores Individuais conseguem declarar seus rendimentos com mais propriedade.

Como fazer um bom financiamento de imóvel?

Além de seguir as sugestões acima para que sua aprovação de crédito seja facilitada, é importante atentar para outros aspectos. O investimento em imóveis é alto e, por isso, exige cautela para que o comprador faça um bom negócio de fato. Veja, a seguir, o que pode ajudá-lo a ter mais segurança!

Escolha o imóvel

O primeiro passo é encontrar o imóvel ideal para a sua família. Casa ou apartamento, pronto ou na planta, de médio padrão ou de luxo. Todas essas questões devem ser levantadas antes de ir à instituição financeira para a negociação, até porque você precisa de dados como o valor do imóvel e a localização no momento da simulação.

Conte com a simulação

As grandes instituições financeiras oferecem, em seus respectivos sites, calculadoras para a simulação de financiamento. Além de ser um procedimento rápido, isso ajuda no seu planejamento, já que dá importantes projeções sobre a média das parcelas e o valor mínimo de entrada. Assim, você consegue se programar com antecedência.

Compare as condições oferecidas pelos bancos

Existem muitos fatores que influenciam no preço do imóvel, inclusive as condições de financiamento. Visite diversas instituições financeiras e construtoras para comparar as possibilidades de parcelamento de cada uma. Nem sempre o valor mais baixo da parcela condiz com o negócio mais vantajoso no longo prazo.

Leve em conta o seu orçamento

Para que o financiamento de imóvel traga benefícios imediatos em relação ao pagamento de aluguel, considere o orçamento familiar antes de se comprometer. Idealmente, as parcelas não devem ultrapassar 30% da renda mensal total para que sejam pagas com conforto. Lembre-se de que a inadimplência pode levar a multas e até processos extrajudiciais.

Atente para os detalhes do contrato

Antes de assinar o contrato de compra e venda, tenha certeza da seriedade da instituição financeira ou construtora com quem está fechando negócio. Além disso, leia absolutamente todas as cláusulas e, se tiver dúvidas, busque suporte legal. Não pode haver espaço para interpretações equivocadas — todas as condições acordadas devem estar claramente registradas.

Quanto tempo dura um financiamento imobiliário?

Alguns bancos grandes oferecem linhas de crédito com parcelamento em até 420 meses (35 anos). Quando a negociação é feita diretamente com construtoras, esse prazo costuma ser menor, variando até 60 ou 96 meses (5 ou 8 anos). A análise de crédito é muito importante para a definição do tempo de quitação do saldo devedor.

Com todas essas informações, o financiamento de imóvel ficou muito mais descomplicado, não é? Aproveite nossas dicas e o atual cenário de redução de juros nacional para dar esse importante passo! No entanto, salientamos novamente a necessidade de um bom planejamento — o investimento consciente e responsável é muito vantajoso para a sua família!

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