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15 de agosto de 2018

Lista completa de documentos para comprar imóvel, confira!

Quem tem alguma experiência com negócios imobiliários sabe que reunir os documentos para comprar imóvel exige tempo, organização e dinheiro. Tanto que, com o intuito de não se estressar e conseguir prestar mais atenção em cada detalhe, muitas pessoas evitam deixar a preparação da papelada para a última hora, preferindo juntá-la aos poucos.

Para ajudar quem precisa obter diversas certidões e registros para assinar um bom contrato de compra e venda de imóvel, elaboramos este artigo. Continue a leitura e descubra como tirar a burocracia de letra!

Quais documentos devem ser apresentados pelo vendedor?

Em uma negociação imobiliária, ambas as partes (vendedor e comprador) têm de providenciar uma série de documentos, cuja maioria das cópias precisa estar autenticada nos cartórios de Registro de Imóveis, de Protesto ou de Registro Civil.

No caso do vendedor (pessoa jurídica), é necessário apresentar a papelada referente a registros e finanças da empresa. Nela, destacam-se:

  • contrato social existente na Junta Comercial, bem como os registros de alterações estatutárias ou contratuais eventualmente realizadas;
  • carta datada com a última alteração do estatuto ou contrato, também obtida na Junta Comercial;
  • certidão negativa de débitos obtida com o Instituto Nacional de Seguridade Social (INSS);
  • certidão negativa de ações na Justiça Federal.
  • certidões negativas de débitos na Junta Comercial e de protesto de títulos;
  • certidões negativas de contribuições federais, de tributos e de dívida ativa com a União.

Também é preciso que o vendedor apresente a documentação referente ao registro do imóvel e possíveis dívidas a ele atreladas. Nesse caso, devem constar:

  • averbação da construção feita no Cartório de Registro de Imóveis;
  • planta baixa aprovada pela prefeitura ou croqui do projeto (com as respectivas dimensões) assinado pelo arquiteto ou engenheiro responsável;
  • escritura definitiva em nome do(s) vendedor(es);
  • matrícula do imóvel atualizada, a qual traz o histórico do bem;
  • carta de Habite-se e CND/INSS, emitidas pela prefeitura, atestando que imóveis novos, como um apartamento pronto para morar, estão aptos à moradia;
  • registro de alienações e ações reipersecutórias, para verificar se o imóvel não fora informalmente vendido;
  • certidão negativa vintenária de ônus reais, para checar se não há nenhuma dívida pendente;
  • carnês do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) dos últimos cinco anos (pagos até a data do negócio);
  • certidão negativa de tributos imobiliários municipais;
  • declaração de quitação de taxas condominiais (caso o imóvel fique em um condomínio);
  • comprovantes de pagamentos das três últimas contas de água, luz e gás encanado (GLP), junto às prestadoras de serviço;
  • declaração de saldo devedor, caso o imóvel tenha sido financiado anteriormente;
  • certidão de desapropriação, para comprovar que não há nenhum processo do tipo em andamento.

Se o imóvel for fruto de herança e estiver em inventário, para vendê-lo, além dos documentos mencionados, também é preciso apresentar:

  • atestado de óbito do antigo proprietário;
  • formal da partilha, no qual constam dados sobre o bem e seus herdeiros;
  • autorização para venda concedida pelo Ministério Público, no caso de o(s) herdeiro(s) ser(em) menor(es) de idade.

Quais são os documentos para comprar imóvel?

Para adquirir um imóvel, o comprador (pessoa física) deve apresentar cópias (na maioria das vezes, autenticadas nos cartórios pertinentes) dos seguintes documentos:

  • RG e CPF;
  • comprovante de endereço atualizado;
  • Certidão de Nascimento (para solteiros);
  • Certidão de Casamento ou Certidão de União Estável (junto ao RG e CPF dos cônjuges);
  • Certidão de Casamento com averbação ou termo de audiência (para indivíduos separados ou divorciados);
  • Carteira de Trabalho e Previdência Social (CTPS);
  • comprovantes de renda (holerites, para trabalhadores em regime CLT, ou declaração do imposto de renda (IR), extratos bancários dos últimos meses, pró-labore, entre outros comprovantes, para autônomos);
  • extrato de cada conta do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), quando houver possibilidade e interesse em usá-lo na compra, bem como autorização para o seu resgate;
  • escritura de emancipação (para compradores menores de 21 anos);
  • passaporte (para estrangeiros não residentes no Brasil), CPF e procuração pública para uma pessoa física residente no País e que tenha capacidade de compra (bem como o RG, CPF e comprovante de residência da mesma);
  • comprovante de pagamento do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), relativo à transferência de propriedade, e Registro de Compra em Cartório, o qual passa o imóvel para o nome do comprador.

Pessoas jurídicas devem, ainda, apresentar cópias autenticadas dos seguintes documentos:

  • contrato social e última alteração contratual;
  • CPF e RG dos representantes legais;
  • CNPJ;
  • balanço financeiro atualizado;
  • extratos bancários dos últimos meses;
  • certidões negativas (na Justiça Federal; de ações cíveis; de executivos fiscais; de protestos de títulos; de débitos CND/INSS; de interdição, tutela e curatela e de dívida ativa da União), caso seja comerciante.

Por que são necessários tantos documentos?

Ainda que pareçam excessivos, os documentos para comprar imóvel são necessários para assegurar a negociação. Juntos, eles evitam que o futuro proprietário tenha de assumir dívidas antigas ou que o bem esteja passando por algum processo que inviabilize a sua aquisição.

Além disso, vale lembrar, que os financiamentos de imóveis só costumam ser concedidos após a comprovação das situações legais tanto do comprador como do vendedor. Isso faz com que ambos precisem ter o nome limpo junto ao Serviço de Proteção ao Crédito (SPC) e a Sociedade Anônima de Centralização de Serviços Bancários (Serasa).

O que deve constar no contrato de compra e venda de imóvel?

O contrato de compra e venda deve ser elaborado, preferencialmente, por um advogado especialista em direito imobiliário. Nele serão descritas as informações relativas aos vendedores e compradores, bem como o preço total do imóvel, a quantia dada como sinal, as formas de pagamento, a duração do financiamento, as taxas de juros e até a comissão da imobiliária.

E tem mais: se o imóvel for vendido mobiliado, o que é comum em apartamentos com marcenaria planejada, as mobílias devem ser listadas no contrato. Por fim, todas as providências (como multas) decorrentes de rescisão contratual, de atraso na entrega das chaves ou de estruturas físicas distintas das previstas, por exemplo, também devem ser detalhadas no contrato.

Levantar a papelada requerida evita que ocorram problemas durante o processo de compra. Além disso, a agilidade no processo também é importante, visto que algumas certidões têm validade de apenas 30 dias.

Dessa forma, reunir com atenção os documentos para comprar imóvel é importante para evitar o estresse de idas e vindas aos cartórios e também para ter mais tempo para analisar a documentação do vendedor, do imóvel e todos os detalhes descritos no contrato de compra e venda — garantindo o sucesso da negociação!

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