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3 de abril de 2020

Consigo reduzir a taxa do meu financiamento imobiliário?

Desde 2012, existe uma lei federal (nº 27.703 de 8 de agosto de 2012) que permite a portabilidade de financiamento imobiliário com redução de taxas e melhores condições ao devedor 

• José Rafael Vaz da Silva, CFP®, da Planejar*

Desde 2012, existe uma lei federal (nº 27.703 de 8 de agosto de 2012) que permite a portabilidade de financiamento imobiliário com o objetivo de possibilitar ao devedor a obtenção de financiamento com redução de taxas e melhores condições gerais adequadas à capacidade de pagamento do devedor. Esta lei surgiu em um momento de queda na taxa de juros. De lá para cá, já tivemos o aumento da taxa e agora, recentemente, uma queda até mais vigorosa do que vista naquele momento. 

Hoje, temos uma taxa Selic em patamares historicamente baixos de 3,75% ao ano, o que se traduz em taxas de juros para financiamento também mais baixas do que tínhamos no passado. Com isso, surge uma questão muito importante: consigo aproveitar essa queda e reduzir a taxa do meu financiamento imobiliário atual? Sim, existe. Justamente com a possibilidade de fazer a portabilidade, o devedor consegue fazer a troca da instituição financeira e transferir a dívida para um outro banco. 

Quem já tem um financiamento de imóvel se depara neste momento com taxas menores, por exemplo, no próprio banco em que possui a dívida. Em busca de melhores opções, a primeira alternativa é tentar negociar diretamente com a própria instituição financeira na qual tem o débito. Caso o cliente não consiga essa negociação é aconselhável que busque outro banco e tente realizar a portabilidade do financiamento.  

Para isso, é necessário que se tenha em mãos algumas informações sobre a dívida, como por exemplo: o número do contrato, o saldo devedor atualizado, o demonstrativo da evolução do saldo devedor, a taxa de juros anual, nominal e efetiva, o sistema de pagamento, o valor de cada prestação, contendo o valor do principal e dos encargos e a data do vencimento da última prestação. 

Com a posse dessas informações, é possível avaliar novas e melhores opções para se reduzir a taxa do financiamento. Importante sempre comparar o Custo Efetivo Total (CET) das operações. Dentro do CET, constará todas as taxas cobradas e o valor total da operação. Importante também atentar para o custo cartorário dessa operação.  

Mas, a diferença no bolso pode ser expressiva e qualquer pessoa pode solicitar a portabilidade, entretanto as regras recaem sobre o imóvel e sobre o prazo de pagamento do financiamento já estipulado no primeiro banco. Outro ponto importante é a impossibilidade de fazer portabilidade sobre imóveis na planta ou em construção. 

SIMULAÇÃO  

Fazendo uma simulação de um saldo devedor de R$ 500.000,00, utilizando uma tabela SAC, para um prazo de 240 meses (20 anos) e trocando uma taxa de juros (CET) de 11% a.a. por uma taxa de 7% a.a., a economia pode ser de até 185.000,00 reais. 

Antes  

Financiamento: 500.000,00  

Prazo: 240 meses  

Taxa Anual (C.E.T.): 11,00%  

Juros devidos: R$ 526.259,28  

Principal devidos: R$ 500.000,00  

Total devido: R$ 1.026.259,28 

Depois  

Financiamento: R$ 500.000,00  

Prazo: 240 meses  

Taxa Anual (C.E.T.): 7,00%  

Juros devidos: R$ 340.662,26  

Principal devido: R$ 500.000,00  

Total devido: R$ 840.662,26 

Portanto, com a taxa Selic em queda, a portabilidade do financiamento imobiliário é uma oportunidade que pode se mostrar muito interessante para que o cliente devedor consiga novas e melhores taxas e condições para sua dívida. Muito importante também consultar um planejador financeiro pessoal para ajudar nesses cálculos e nesse estudo. 

*José Rafael Vaz da Silva é planejador financeiro pessoal e possui a certificação CFP® (Certified Financial Planner), concedida pela Planejar – Associação Brasileira de Planejadores Financeiros. Email: joserafael@therainvestimentos.com.br 

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