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31 de janeiro de 2018

Apartamento na planta: uma análise com os principais aspectos que envolvem a questão

Comprar um apartamento na planta pode ser um excelente negócio em vários sentidos, principalmente porque você vai morar em um imóvel novo e com uma estrutura moderna, podendo ainda optar por um dos vários condomínios com diversas opções de lazer que o mercado oferece atualmente.

Financeiramente falando, adquirir um apartamento na planta pode ser um excelente negócio. Além do preço mais acessível e da oportunidade de negociar melhores condições, você adquire um bem com valorização praticamente garantida.

Assim, este conteúdo foi preparado especialmente para você que se interessa por todos esses benefícios. Confira agora tudo o que é preciso saber na hora de adquirir um apartamento na planta. Da escolha do imóvel às opções de financiamento, do valor de mercado à forma de declaração à Receita, entenda tudo que envolve esse importante passo.

O apartamento na planta
Embora nem todo mundo procure as mesmas vantagens e benefícios na hora de adquirir um imóvel, é possível afirmar que um apartamento na planta, por suas características, pode agradar a um número maior de compradores.

Veja, a seguir, por que esse perfil de imóvel é tão cobiçado.

Projeto diferenciado
A arquitetura aplicada às residências evolui de acordo com as novas demandas apresentadas pelos compradores e pelas condições de mercado. Quanto mais novo o projeto, mais adequado estará o imóvel aos anseios dos futuros moradores.

E, via de regra, os imóveis adquiridos ainda na planta são os que apresentam projetos mais modernos. São unidades que atendem às necessidades das famílias contemporâneas, como a melhor integração entre os cômodos, diferentes opções de áreas de lazer etc.

Em muitos casos, é possível, inclusive, customizar uma série de detalhes antes da entrega da obra. Do tipo de acabamento até a posição de algumas paredes, vários itens podem ser alterados de antemão pelo comprador, algo impossível de ser feito em um imóvel já pronto. Assim, você também tem mais liberdade para projetar a decoração do seu novo lar.

Edificação nova
Receber as chaves e já poder se mudar, sem necessidade de mais reparos ou reformas, é uma grande vantagem de comprar um apartamento na planta. Você não terá que torcer para que tudo esteja em ordem, funcionando corretamente, já que tudo é novo em seu novo lar. E, caso ocorra um contratempo, o comprador dispõe da garantia de construção para efetuar eventuais reparos, que é de cinco anos.

Bom negócio
Quando comercializados ainda na planta, os imóveis tendem a ser mais baratos do que depois de prontos. Ou seja, você adquire o seu apartamento por um preço mais em conta e, logo que a obra estiver pronta, seu novo bem já está valorizado. Além disso, você pode negociar condições melhores de pagamento quando compra um imóvel ainda na planta.

E caso você decida se desfazer do apartamento que comprou na planta, poderá fazê-lo de forma mais rápida em comparação com as unidades mais antigas. Ou seja, trata-se de um negócio com maior liquidez.

O valor de um apartamento na planta
Quando se faz a comparação de valores entre imóveis prontos e na planta pode ser que aquele já construído surja como o mais barato. Porém, antes de chegar a essa conclusão, é preciso ponderar o potencial de valorização de cada unidade.

Enquanto o imóvel pronto vai se valorizar mais lentamente, o que ainda está na planta pode ter um salto entre 20% e 30% já no momento da entrega das chaves.

A compra de um apartamento na planta
A aquisição de um imóvel ainda em construção é um processo diferente da compra de uma unidade já pronta ou usada. Como o bem a ser adquirido ainda não existe, é preciso ir pagando antecipadamente à construtora ou incorporadora. Assim, a empresa se capitaliza para a conclusão da obra.

Geralmente, as construtoras facilitam o pagamento da entrada do imóvel, podendo dividir esse valor nas parcelas que devem ser pagas até a entrega das chaves. Se você fechar o negócio logo no lançamento do empreendimento, poderá pagar até 36 prestações diretamente à construtora, que é o tempo médio para entrega.

Durante a construção, as parcelas pagas sofrem reajuste por um indicador de variação dos custos do setor com materiais, mão de obra, equipamentos e serviços, o Índice Nacional da Construção Civil (INCC), que incide sobre o saldo devedor. Além desse reajuste, não é permitida a cobrança de nenhum tipo de juros durante o período das obras.

Quando a obra é concluída, é preciso quitar o restante do valor do imóvel. Isso pode ser feito à vista ou por meio de um financiamento, cujo funcionamento você conhecerá a seguir.

Os financiamentos de apartamento na planta
Essa é a segunda etapa da compra de um imóvel na planta. Se, antes da conclusão da obra, você efetuava pagamentos mensais à construtora, agora terá que financiar o restante do saldo, caso não possa pagar à vista.

Muitas vezes, as construtoras utilizam um financiamento junto a uma rede bancária para garantir fôlego financeiro para concluir a obra. E, em alguns casos, pode ser vantajoso para o comprador financiar o restante do pagamento nesse mesmo banco. Nesses casos, as instituições costumam oferecer vantagens, como uma menor taxa de juros ou um prazo mais alongado no contrato.

Um diferencial importante no financiamento de quem adquire o imóvel na planta é o valor final, que não se altera. Caso você adquira a unidade logo no início das obras, quando a avaliação aponta que ela custa R$ 400 mil, por exemplo, é a diferença entre esse montante e o que já foi pago durante a obra que você terá que financiar.

Mesmo que, quando pronto, o imóvel tenha se valorizado e valha R$ 500 mil, sua dívida terá como base os R$ 400 mil inicialmente acordados.

Financiamento direto com a construtora
Em alguns casos também é possível concretizar o financiamento diretamente com a construtora. Antes, porém, é preciso analisar os prós e contras dessa opção.

Financiando diretamente com a construtora os trâmites para a concessão e a aprovação do crédito são menores do que nos bancos, que impõem uma série de exigências para liberar a operação. A negociação também é facilitada quando se negocia com a empresa construtora do empreendimento.

Porém, essa alternativa também apresenta algumas desvantagens. Quem deseja utilizar seu saldo no fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) na operação só poderá fazê-lo caso o financiamento ocorra no banco. As construtoras não podem incluir esses valores na operação.

O tempo de contrato também é diferente. Enquanto nos bancos é possível financiar seu imóvel em até 360 meses, com as construtoras, esse período cai para, no máximo, 96 meses.

Os cuidados ao comprar um apartamento na planta
Especialmente por se tratar da aquisição de um bem que ainda não existe, é preciso tomar uma série de cuidados antes de comprar um apartamento na planta. Confira, a seguir, algumas dicas para você fechar esse negócio sem risco de arrependimentos ou problemas futuros.

Estabeleça seus limites
É fácil encantar-se com uma proposta de compra de um imóvel na planta. Além de todos os benefícios do empreendimento, as condições de pagamento vantajosas e facilidades de negociação são ingredientes que dão a sensação de que sempre é possível ir além.

Mas esse é o momento de manter os pés no chão. Tente projetar com a maior precisão possível como será a evolução do negócio. Saiba, por exemplo, quanto terá de pagar até a entrega das chaves e como será a quitação após a conclusão da obra. Pense sempre no futuro, pois essa é uma decisão financeira de grande impacto em sua vida.

Ter parcimônia nesse momento é essencial para não dar o chamado passo maior que as pernas, e ter problemas financeiros mais à frente.

Conheça a construtora
A construção de um empreendimento imobiliário é uma empreitada de grande porte, que exige solidez da empresa que a executa. Lembre-se de que, ao adquirir um imóvel na planta, você está assumindo alguns riscos, financiando a obra. Ou seja, está fazendo uma espécie de parceria com a construtora.

É essencial saber muito bem onde está investindo seu dinheiro e apostando seu futuro. Muita gente prefere negociar apenas com as construtoras com grande reputação no mercado e com um bom histórico de entrega dos empreendimentos anteriores.

Você pode se precaver visitando outras obras em andamento da empresa, verificando o cumprimento dos cronogramas de entrega e conversando com outros clientes para saber o seu nível de satisfação com o negócio.

Atualmente, outro filtro que se costuma usar para avaliar a seriedade de qualquer empresa é uma pesquisa na Internet. Em sites, como o ReclameAqui, por exemplo, é possível checar o histórico das construtoras e também como elas reagem às críticas e queixas.

Reclamações sobre atraso nas obras, entrega das unidades em desacordo com o que havia sido prometido ou problemas nos imóveis após a ocupação das unidades devem acionar o seu alerta quanto às possibilidades da construtora.

Confira se a obra é regular
Outro ponto básico para se avaliar um empreendimento antes de investir nele diz respeito à sua legalidade. Apostar em uma empresa que inicia uma grande obra sem ter todas as licenças e autorizações necessárias é um grande risco.

A primeira forma de checar isso é verificando o memorial descritivo da obra. Nele, deve constar um detalhamento de tudo o que está previsto no empreendimento, desde as áreas externas até o interior das unidades.

As incorporações imobiliárias no Brasil são regidas pela lei nº 4591, de 1964. Em um de seus artigos, ela estabelece que o memorial descritivo deve ser registrado em cartório antes no início das obras do empreendimento. Confira se isso foi feito.

Aproveite também para verificar a matrícula do terreno onde está sendo erguido o empreendimento. Se a construtora não for a proprietária do mesmo, é preciso saber se o real dono da área está ciente do negócio.

Conheça a obra
As maquetes e o material ilustrado de divulgação do empreendimento foram determinantes para sua decisão de investir em uma unidade. Mas será que eles reproduzem exatamente o que está sendo construído?

A única forma de ter certeza é visitando a obra pessoalmente e verificando se o que lhe foi oferecido é realmente o que está sendo executado. Aproveite para verificar como está o andamento dos trabalhos, se o volume de operários e máquinas em atuação é condizente com a evolução prometida e se o cronograma está sendo seguido.

Quando se compra um imóvel na planta ou mesmo quando se escolhe um já pronto, fazer visitas antes de fechar o negócio é importante também para conhecer a vizinhança. Quem vende pode exagerar nos elogios à região, e é essencial saber se as promessas são reais. Se possível, faça mais do que uma visita ao local, em horários diferentes.

Simule a evolução das parcelas
Como já explicamos, a forma de pagamento por um imóvel na planta sofre uma alteração importante após a entrega das chaves. Muitas vezes, uma prestação baixa durante a construção dá um salto após a conclusão da obra.

Por isso, é fundamental projetar como será essa transição para não ter uma surpresa grande (e ruim) justamente no melhor momento do negócio, que é a hora de receber as chaves. Simule exaustivamente os reajustes que incidirão sobre a transação e verifique qual o peso que a nova prestação terá em suas finanças.

Registre toda a negociação
Uma medida interessante durante as negociações para driblar mal entendidos ou mesmo promessas não cumpridas é registrar tudo aquilo que for combinado. Sempre que o vendedor lhe passar alguma informação, peça que ele formalize por e-mail. Assim, você terá arquivado todos os compromissos assumidos na hora de convencê-lo a fechar o negócio.

Arquive também todos os folders e prospectos que a construtora lhe fornecer. Juridicamente, esses materiais têm status de documentos. Também fotografe as maquetes para, em um eventual litígio, ter o registro do produto prometido.

Tenha cuidado com o contrato
Você seguiu todas as dicas acima e está seguro de que encontrou o empreendimento ideal para você? Então é hora de colocar tudo no papel e comprometer-se com o negócio. Isso é feito com a assinatura do contrato, um passo muito importante para o seu investimento imobiliário.

É nesse documento que estarão registradas todas as promessas e combinações feitas entre o comprador e a construtora. Ele é a sua segurança de que receberá tudo o que foi prometido, incluindo a entrega dentro do prazo e o detalhamento do que exatamente será entregue.

Entre as informações que devem estar claras no contrato, estão a apresentação das partes, a localização do empreendimento, a forma de pagamento e detalhes, como a metragem e os acabamentos utilizados.

Também é importante que o contrato preveja como serão resolvidas situações, como atrasos na obra, distrato ocasionado tanto pelo comprador quanto pela construtora e a política da incorporadora para reparo de problemas e defeitos de construção.

O contrato de compra e venda de um imóvel é um documento complexo e é recomendável contar com a assessoria de um advogado com experiência nesse tipo de transação para ajudá-lo na análise. Trata-se de um investimento na sua tranquilidade.

O fundamental é não assinar nada enquanto não tiver ciente do significado e das consequências do que consta em cada cláusula. Depois que o contrato estiver assinado e registrado no Cartório de Registro de Imóveis, a construtora terá responsabilidade em lhe entregar apenas o que nele estiver descrito.

O apartamento na planta deve ser declarado no IR?
Uma dúvida comum de quem adquire um apartamento na planta diz respeito à obrigatoriedade ou não de inclui-lo em sua declaração de imposto de renda. A resposta é sim, pois se trata de um novo bem que está se agregando ao seu patrimônio, mesmo que, fisicamente, ele ainda não exista.

Como declarar
Sua inclusão é simples. Na Declaração de Ajuste Anual, você deve abrir um novo item na ficha Bens e Direitos e informar a aquisição declarando o valor já pago. No item Discriminação, é preciso informar a realização da transação, especificando a data, forma de pagamento e os dados do vendedor (nome completo, CPF ou CNPJ).

Mas atenção à forma correta de declarar o valor. Se você adquiriu o bem em 2017, por exemplo, o campo ‘situação em 31/12/2016’ deve permanecer zerado. Já no campo ‘situação em 31/12/2017’, você deverá incluir o total que já pagou pelo imóvel, incluindo a entrada e as prestações até dezembro de 2017. Um erro comum é inserir nesse campo o valor total de avaliação do bem.

Enquanto o imóvel não estiver quitado, você atualizará, ano a ano, apenas o valor pago, incluindo não apenas as prestações do financiamento, mas também taxas e impostos, como a ITBI.

Valores pagos a título de corretagem precisam ser registrados também na guia Pagamentos Efetuados. O código de corretor de imóveis é o 72. Você deve discriminar o nome de quem recebeu esses pagamentos, com CPF ou CNPJ.

As regras de devolução de apartamento na planta
Por mais que se planeje toda a operação de compra de um apartamento na planta, nunca se obtém 100% de garantia de sucesso. Pode acontecer, por exemplo, de o comprador não obter sucesso na busca de um financiamento após a entrega das chaves, mesmo tendo pagado parte do valor do imóvel diretamente à construtora.

A dúvida nessas situações é quais são os direitos do comprador que desiste da aquisição? Ele perde tudo o que já foi investido ou recebe alguma devolução?

Embora ninguém goste de projetar o fracasso no negócio é importante conhecer seus direitos. Em primeiro lugar, saiba que a construtora é obrigada a devolver parte dos valores que você pagou. A retenção deve limitar-se aos custos relativos às despesas administrativas e multas pela rescisão. E esses custos não podem exceder 25% do que foi pago.

Ou seja: se você precisar desistir do negócio, tem direito de reaver pelo menos 75% de tudo o que pagou a construtora. Caso a retenção da empresa supere esse montante, recorra à Justiça.

Pedido de devolução
Mas é importante que o comprador tenha agilidade para solicitar a devolução. O distrato precisa ser proposto antes da entrega das chaves. Quando o comprador assume a posse do imóvel não pode mais devolvê-lo.

Logo, assim que perceber que não conseguirá arcar com os custos do imóvel, formalize a intenção de devolvê-lo à construtora. Você também terá o direito de receber a devolução dos valores já pagos em parcela única e com correção monetária.

Distrato por falha da construtora
O cancelamento da compra também pode ser motivado pela construtora, que deixa de cumprir com o que foi acordado. Um longo atraso na entrega das chaves, por exemplo, pode ser esse fato motivador. Nessas situações, o comprador deve ser restituído em 100% do valor pago, também em parcela única e com correção.

Independentemente de quem der motivo à rescisão do contrato, é importante que o comprador busque uma orientação de um advogado para que esse profissional articule, junto ao departamento jurídico da construtora, como se dará o distrato.

O que é melhor: comprar apartamento na planta ou pronto?
De antemão, não é possível afirmar qual o melhor negócio. Essa decisão vai depender muito do que você procura em um imóvel e da sua condição para concretizar a transação. É preciso ter muita segurança para fechar um negócio imobiliário.

Já falamos, ao longo deste texto, sobre as vantagens de adquirir um apartamento na planta. É possível negociar melhor algumas condições para efetivar a transação, o imóvel tem alto poder de valorização e alta liquidez caso você deseje vendê-lo, o valor é mais acessível e também há a possibilidade de customizar alguns itens da unidade durante a obra.

Já quem opta por um apartamento pronto também desfruta de algumas vantagens. Primeiramente, adquire um imóvel que realmente sabe como é, pois pode visitá-lo e verificar todos os detalhes das suas instalações. Quando adquire na planta, por melhor que sejam as maquetes e projeções, você não pode entrar no imóvel propriamente dito.

No apartamento pronto, a mudança também é mais rápida, caso você tenha urgência. Basta acertar as bases do negócio, assinar o contrato e receber as chaves. Se precisar de financiamento, você já define no início como será a operação, de acordo com suas condições do momento. Enfim, a definição de qual é o melhor negócio vai depender do seu perfil e de suas necessidades. Cabe a você escolher qual o imóvel mais adequado.

Essas são as principais informações que você deve levar em conta ao avaliar a compra de um apartamento na planta. Independentemente de sua decisão, o mais importante é ter em mente que aquisição de um imóvel é uma operação de longo prazo, que vai impactar sua vida — especialmente no aspecto financeiro, por anos ou décadas. Por isso, decida com calma.

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