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27 de março de 2018

Aprenda de uma vez por todas o cálculo do valor do condomínio

Quando você vai adquirir um imóvel e está planejando a operação financeira para viabilizar a compra, é preciso ficar atento a alguns gastos extras. Isso porque, além das prestações de um eventual financiamento, há alguns encargos que não podem ser desprezados.

Além dos impostos, taxas e outras despesas inerentes à transferência do imóvel, é preciso considerar o valor do condomínio. Dependendo do empreendimento, dos serviços e da infraestrutura oferecida, esta despesa pode surpreender o novo proprietário.

Confira, neste texto, como o valor do condomínio é calculado, para que é utilizado e saiba como avaliar se a cobrança é justa. Lembre-se que, ao contrário do próprio financiamento, a taxa condominial será cobrada ininterruptamente, esteja o imóvel ocupado ou não.

Divisão das despesas

A taxa de condomínio destina-se ao pagamento das despesas do empreendimento com manutenção, serviços, funcionários etc. Também pode ocorrer uma cobrança para prevenir despesas inesperadas ou obras que o prédio necessite. É o chamado fundo de reserva, que precisa ser discriminado no boleto de cobrança.

Primeiramente, vamos entender como é feita a divisão dos gastos do condomínio entre os moradores. De acordo com o Código Civil, este cálculo pode ser feito a partir da fração ideal de cada unidade.

Por fração ideal entende-se o tamanho do imóvel, em metros quadrados, dividido pela metragem total de todas as unidades somadas. Este cálculo considera como área privativa inclusive as vagas de garagem.

Porém, a legislação permite alterações na forma de cálculo do rateio das despesas de condomínio. Para isso, entretanto, é preciso que haja a aprovação de 2/3 dos condôminos, reunidos em assembleia geral. Mas, esta modificação é pouco comum.

Despesa fixa ou rateio

Seguindo o método de pagamento baseado na fração ideal, há duas formas de definir o quanto cada unidade deve pagar pelo condomínio. Esta distribuição pode ocorrer por meio de uma taxa fixa ou pelo rateio da despesa.

Taxa fixa

Nesta fórmula, é estipulado um valor fixo para o condomínio, tendo como base a média do total das despesas nos últimos meses. Trata-se de um tipo de cobrança arriscado, pois está sujeito às variações das despesas.

Os gastos do condomínio podem disparar em alguns meses por diferentes fatores: mudança nos salários, aumento das tarifas ou taxas públicas ou reajustes dos serviços de fornecedores, entre outros. A taxa fixa é determinada pelo síndico do condomínio, mas depende da aprovação dos condôminos em assembleia geral.

Rateio

O rateio é uma forma mais simplificada de controle da relação entre os gastos e a receita com a taxa de condomínio. As despesas ordinárias do mês anterior são simplesmente divididas entre todas as unidades, sempre considerando as variações decorrentes das diferentes frações ideais de cada uma delas.

Cálculo do condomínio por taxa fixa

De maneira simplificada, é possível calcular a taxa fixa de condomínio da seguinte forma:

  • primeiramente, some todos os gastos do condomínio. Aqui é preciso levar em conta as despesas com os funcionários, a energia elétrica consumida nas áreas comuns, água (a menos que os hidrômetros sejam individualizados) e impostos como o IPTU;
  • a partir deste total, faça uma estimativa de quanto será a despesa para todo o ano;
  • não se esqueça de acrescentar a inflação prevista para o período antes de chegar ao valor total para o ano;
  • divida a despesa total pelo número de unidades, sempre considerando a fração ideal de cada um deles;
  • as chamadas extras (destinadas às despesas extras) não entram no cálculo da taxa. Elas devem ser discriminadas separadamente no documento de cobrança;
  • o valor final deve ser levado à assembleia geral para a aprovação dos condôminos.

Tipos de despesas

Há uma série de gastos que precisam ser levados em consideração na hora de definir o valor do condomínio. Confira quais são elas.

Gastos com funcionários

Geralmente, a principal despesa de um condomínio é com os funcionários, podendo chegar a 70% do total. Além dos salários, é preciso considerar encargos como FGTS, férias, INSS, décimo terceiro salário, entre outros. A contratação de empresas de terceirização de serviços é uma alternativa.

Água e energia

No caso da energia, é considerado apenas o consumo nas áreas comuns. A água depende do sistema adotado no condomínio. O mais comum é o rateio do que é consumido também nas unidades, mas têm crescido o número de prédios com hidrômetros individualizados.

Manutenção

Piscinas, elevadores, jardins, escadarias, iluminação, enfim, um prédio necessita de manutenção permanente. Estes gastos devem ser planejados para a inclusão na taxa de condomínio.

Segurança

Despesa que cresce ano a ano nos condomínios. Portões, cercas elétricas e serviços de vigilância e zeladoria são alguns deles.

Despesas extras

Para se prevenir contra gastos inesperados, os condomínios costumam estabelecer a cobrança de taxas extras para a formação de fundos de reservas. Eles podem ser usados também para financiar obras.

Despesas gerais e administrativas

Entram neste item desde gastos com serviços bancários, por exemplo, até a compra de insumos como materiais de limpeza.

O custo da inadimplência

A inadimplência é um problema para qualquer condomínio. Quando um morador não paga sua taxa, a administração fica no vermelho, pois as despesas precisam ser honradas. Em última análise, os vizinhos arcam com os valores faltantes.

Por isso, o histórico da inadimplência precisa ser levado em consideração no momento de se calcular a taxa de condomínio.

Cobrança dos inadimplentes

Em vigor desde 2016, o novo Código Civil apertou o cerco aos condôminos inadimplentes, que são obrigados a pagar a dívida em três dias após serem citados judicialmente. E a cobrança por via judicial tem crescido no país.

É claro que o recomendável é sempre que o síndico negocie com o morador, afinal, o débito pode decorrer apenas de um esquecimento ou uma dificuldade momentânea. Mas, quando o atraso ameaça a saúde financeira do condomínio, é preciso tomar uma medida mais efetiva.

Esta é, basicamente, a forma como é calculado o valor do condomínio a ser pago por morador. Confira se no seu prédio a cobrança é condizente com estes parâmetros. Se houver dúvidas, participe das assembleias e questione o síndico.

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