Área do Corretor

Faça seu login com as suas credenciais.

Informe seu contato

Verifique o preenchimento dos campos destacados
Sua mensagem foi enviada com sucesso.

Blog

20 de julho de 2017

Mercado imobiliário: o que avaliar no momento da escolha do seu apartamento?

O mercado imobiliário é um dos segmentos mais interessantes da economia. Afinal, nele a objetividade necessária para lidar com questões financeiras patrimoniais se encontra com aspectos subjetivos, que dizem respeito aos desejos e às necessidades das pessoas.

Essa mescla entre o objetivo e o subjetivo exige que a compra de um imóvel seja feita de maneira equilibrada, conciliando a razão e a emoção. Neste artigo, vamos ajudar você a encontrar esse equilíbrio na hora de comprar o seu apartamento.

Para tanto, nós analisaremos os principais pontos que precisam ser avaliados na escolha do imóvel, considerando tipo, tamanho, custo e localização, entre outros quesitos. Também explicaremos o quanto é oportuno visitar um apartamento decorado quando o imóvel é comprado na planta ou em fase de construção.

Abordaremos ainda a importância da análise da documentação na transação imobiliária e apresentaremos um breve guia que ajudará bastante na escolha da melhor construtora para o seu novo apartamento.

Confira!

O que avaliar na escolha do seu novo apartamento?

Quem chega ao mercado imobiliário com a missão de comprar um apartamento deve estar preparado para tomar decisões importantes. Afinal, a aquisição de um imóvel envolve um valor alto, e as escolhas exercerão influência direta sobre a saúde financeira e patrimonial do comprador e sobre a qualidade de vida da família dele.

Portanto, convém analisar com muito cuidado cada um dos aspectos que seguem descritos.

Tipo de apartamento

O tipo de apartamento diz respeito ao número de dormitórios que ele oferece, que deve estar de acordo com o perfil do comprador, e com a área que ele ocupa.

Por exemplo, se o apartamento se destina a atender às necessidades de uma pessoa solteira ou às de um casal sem filhos, é possível pensar em um imóvel com dois quartos. Para esse tipo de ocupação, por exemplo, é possível sugerir que um dos quartos sirva como dormitório, propriamente dito, enquanto o outro poderá ser destinado a um escritório ou a um quarto de hóspedes.

Porém, se a busca se destina a atender às necessidades de uma família com filhos, as características do apartamento precisarão ser redefinidas para, pelo menos, três quartos.

Se houver dois ou mais filhos, a necessidade é de quatro quartos. Por outro lado, para famílias com filhos crescidos, torna-se interessante um apartamento com quatro quartos, sendo três ou quatro deles suítes. Afinal, com essa configuração, o apartamento permite maior conforto e privacidade aos ocupantes.

O número de vagas também é importante e deve ser suficiente para atender às necessidades dos moradores do imóvel. De qualquer forma, é interessante que o apartamento ofereça pelo menos duas vagas.

Dimensões

As dimensões do apartamento também são importantes e estão diretamente relacionadas ao tipo de imóvel. Ou seja, apartamentos com três quartos geralmente têm área menor do que aqueles que têm quatro quartos. Nos três-quartos, a área geralmente fica em torno de 80 m².

Já os apartamentos com quatro quartos variam entre 120 m², nos imóveis com uma suíte, a até 400 m² ou mais para aqueles com duas ou mais suítes.

Nesse caso, é claro, estamos tratando das plantas convencionais que as construtoras costumam ofertar no mercado. Eventualmente, podem existir plantas com grandes áreas e poucos cômodos — como acontece com os lofts —, mas elas não são muito comuns.

De qualquer forma, é preciso levar em conta que o tamanho de um apartamento está relacionado com a capacidade que o imóvel tem de oferecer conforto aos ocupantes.

De fato, imóveis maiores permitem maior flexibilidade no uso. Ou seja, uma família com dois filhos que ocupe um apartamento com quatro quartos, por exemplo, poderá destinar um deles a um escritório ou a um quarto de estudo, o que é bastante conveniente.

Por outro lado, também é fundamental haver atenção para o estilo de vida da família. Afinal, imóveis muito grandes para famílias pequenas podem se tornar pouco práticos, o que exigiria repensar o dimensionamento na hora da escolha.

Padrão construtivo e de acabamento

Em grande medida, o consumidor acata o padrão de construção e de acabamento de um imóvel considerando argumentos de propaganda que geralmente falam de sofisticação e de luxo. Contudo, no lugar de simplesmente aceitar o que uma construtora diz do móvel que está vendendo, é fundamental verificar com atenção a qualidade dos materiais utilizados na obra e do trabalho.

Afinal, é preciso ter em mente que algumas construtoras cobram preços acima do que os imóveis realmente valem, e existem até aquelas que não entregam o que prometem. Em sentido oposto, há as que primam pela excelência do que executam e que justificam cada real investido na aquisição do apartamento.

Por isso, é essencial conhecer de perto o que uma construtora entrega. Só assim é possível observar aspectos construtivos e dos materiais utilizados. A partir desse conhecimento, pode-se até chegar à conclusão de que vale mais a pena pagar um pouco mais por um imóvel, desde que ele justifique o preço que tem.

Preço e condições de pagamento

O preço do apartamento precisa ser compatível com o orçamento do comprador. Essa é uma dica bastante evidente, mas que merece ser frisada. Afinal, não é raro encontrar consumidores que resolvem comprar bens acima daquilo que podem pagar e que acabam se envolvendo em sérios problemas financeiros.

Contudo, isso não significa que a compatibilidade de preço dependa exclusivamente da capacidade de fazer um pagamento à vista. Na realidade, é preciso considerar a capacidade que a pessoa tem para contrair dívidas — e saldá-las, é claro — e também a viabilidade da obtenção do crédito.

Nesse ponto, vale levar em conta que os apartamentos na planta ou em construção permitem que o pagamento seja facilitado pela construtora. Já os imóveis prontos podem contar com os financiamentos bancários ou com os consórcios imobiliários.

Caso você opte pelo parcelamento com a construtora ou por um financiamento, preste muita atenção aos juros, índices de reajustes e outras taxas que o sistema implica. Como os consórcios não cobram juros, é preciso verificar a taxa de administração e as condições de contemplação.

De qualquer forma, a dívida contraída precisa estar de acordo com a capacidade de pagamento, e as parcelas assumidas precisam caber com folga no bolso do comprador.

O ideal é que elas permaneçam abaixo de 30% da renda familiar. Aliás, esta é uma exigência dos bancos para conceder o crédito imobiliário por meio do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), que empresta dinheiro para a compra de imóveis residenciais com valores até R$ 1,5 milhão.

Para valores maiores, o dinheiro pode ser obtido por meio do Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) ou pelo consórcio. Esses sistemas não impõem limites de comprometimento de renda.

Na planta, novo ou usado

O estágio de construção de um imóvel também deve ser considerado na sua escolha. Isso porque os imóveis na planta ou em fase de construção têm preços mais baixos do que os imóveis prontos novos ou seminovos. Além disso, eles também permitem que as construtoras parcelem o pagamento até a entrega e, considerando que a obra esteja regular, facilitam bastante a obtenção de financiamento, se houver necessidade.

Porém, essa opção não atende às necessidades dos compradores que precisam mudar imediatamente ou em curto prazo. Pelo contrário, os imóveis na planta ou em construção demandam tempo para ficarem prontos e servem para quem pode esperar pela entrega.

Os imóveis novos e os seminovos são mais caros do que os demais. Porém, permitem a mudança imediata e facilitam o acesso ao financiamento, se necessário.

Os usados, por sua vez, têm preços mais acessíveis, mas não oferecem condições de pagamento e exigem uma grande atenção com a documentação. Também é importante ter em mente que, se um imóvel usado precisar de reforma, é até possível que a diferença de preço com relação a um novo ou a um seminovo não seja compensadora.

Lazer e comodidades

Viver em um condomínio que oferece estrutura de lazer completa, que inclui piscina e quadras, entre outros equipamentos, é muito conveniente. Afinal, quando esses itens estão presentes, é possível usufruir de momentos de descanso e diversão com grande comodidade e segurança, sem ter que enfrentar o trânsito da cidade.

Essa é uma característica ainda mais importante para famílias que têm filhos pequenos ou adolescentes. Vale considerar que, nas áreas de lazer dos condomínios, eles encontram a oportunidade de se divertir à vontade, fazendo isso sob a proteção da estrutura existente.

Além disso, nos condomínios, os pequenos e os jovens também encontram a oportunidade de exercitar a socialização com os demais vizinhos da mesma idade, o que permite que eles também desenvolvam amizades sólidas e o sentimento de pertencerem a um grupo.

Com relação aos espaços de uso comum, é importante ainda ressaltar que é possível recepcionar os amigos e os familiares nas áreas gourmets ou nos salões de festas sem ter que utilizar o próprio apartamento, o que é muito conveniente.

Vistoria do imóvel

Antes de fechar a compra de um apartamento pronto, é indispensável fazer uma vistoria completa do imóvel. Nesse sentido, se ele for novo, é preciso observar se tudo está em ordem e de acordo com as especificações do Memorial Descritivo.

Portanto, com a atenção voltada para eventuais defeitos, teste todas as portas e janelas e também as torneiras e as válvulas de descarga. Observe a qualidade das pinturas de tetos e paredes, procurando por manchas, e confira o acabamento dos pisos.

Não se esqueça de conferir o assentamento de revestimentos frios onde houver e também as pias e bancadas. Verifique o escoamento de água em todos os ralos. Esse cuidado é de especial interesse nos imóveis novos, em que é possível que restos de materiais ou embalagens de produtos utilizados na obra provoquem entupimentos.

Quando estiver testando os ralos dos pisos frios, aproveite para verificar se não existem desníveis que possam provocar acúmulo de água.

Com relação à instalação elétrica, convém que os testes sejam realizados por um profissional que tenha conhecimentos técnicos sobre o assunto. Afinal, os imóveis novos geralmente não são entregues com luminárias ou com outros equipamentos instalados, e isso exige que os pontos de energia sejam testados utilizando dispositivos próprios. Como esses testes implicam riscos de choques elétricos, eles não devem ser conduzidos por pessoa não habilitada para a função.

Nos imóveis na planta ou em construção, é claro, todos esses procedimentos deverão ser executados antes do recebimento das chaves. Se houver algum problema, a entrega deve ser recusada pelo comprador, até que ele seja solucionado.

Por fim, se for escolhido um apartamento usado, é necessário a observar os mesmos critérios de vistoria, com especial atenção para eventuais defeitos que possam ser causados pelo tempo e pelo uso. Neste caso, é conveniente que a inspeção seja acompanhada por um engenheiro ou por outro profissional capacitado para avaliar essas questões.

Localização

A localização é outro aspecto fundamental a ser observado na hora de escolher um apartamento. Por um lado, ele influencia o valor do imóvel e o potencial de valorização que ele mantém, o que é muito importante para a qualidade do investimento. Por outro, a localização também interfere na qualidade de vida das pessoas que moram ali.

Portanto, procure conhecer bem a região, o bairro e a rua onde o apartamento está e observe se a vizinhança condiz com aquilo que você gostaria de encontrar.

Para tanto, é conveniente dar um passeio a pé pelo bairro, o que permitirá que você converse diretamente com os seus possíveis vizinhos. Com essa conversa, você conseguirá perceber o perfil das pessoas que moram ali e também obter delas informações preciosas sobre a qualidade de vida local.

Observe também a qualidade da infraestrutura pública, considerando se há boa iluminação, pavimentação adequada e proximidade com comércios e serviços essenciais — como padarias, supermercados, farmácias, escolas e bancos.

Procure visitar o imóvel em vários horários, do dia e da noite. Essa é uma estratégia interessante, considerando que as características de um lugar podem modificar bastante de um horário para outro.

Ou seja, uma rua que é bastante tranquila durante o dia pode se tornar movimentada no período da noite, e essa característica precisa ser identificada e comparada com as suas preferências.

Quando fizer as visitas, aproveite para observar as condições do trânsito no acesso e na saída do bairro. Aproveite também para avaliar a facilidade de acesso aos locais que você e seus familiares costumam frequentar. Portanto, pense nos trajetos até o trabalho, a escola dos filhos e os locais de lazer habitualmente frequentados pela família.

Analise também a qualidade do transporte público. Considere que, ainda que você e sua família não utilizem esse serviço com frequência, é importante que ele esteja disponível para as pessoas que precisem chegar até você e que não disponham de transporte próprio, como empregados e prestadores de serviços.

Segurança

Atualmente, as características de segurança de um imóvel são muito importantes para o mercado imobiliário. Com o elevado índice de criminalidade que vem sendo registrado em todo o Brasil, tanto as características de segurança pública de um lugar, quanto as que dizem respeito à segurança privada devem ser verificadas.

Com relação à segurança pública, observe a presença de policiamento ostensivo e de unidades policiais na região. Aproveite aquelas conversas com os moradores locais que já foram sugeridas para perguntar sobre a ocorrência de crimes e sobre a atuação da polícia na região.

Com relação ao imóvel, valorize a existência de estruturas e de equipamentos de segurança que estejam disponíveis no condomínio onde o apartamento está. Condomínios que dispõem de portaria e de equipamentos de segurança instalados — câmera, alarmes, cercas elétricas e outros itens — são mais seguros e, por isso mesmo, devem merecer a sua preferência.

Apartamento decorado

Atualmente as melhores construtoras proporcionam aos clientes a facilidade de poderem visitar um apartamento-modelo decorado, que reproduz fielmente o que será o imóvel quando ele estiver pronto.

Essa característica merece destaque neste artigo, uma vez que ela permite que o comprador de um apartamento na planta ou em construção avalie materialmente o que está comprando. Assim, é possível obter maior segurança quanto à distribuição da planta, dimensão dos espaços e até sobre o padrão de acabamento, sem ter que se basear somente em um material impresso que não permite que esses aspectos sejam avaliados com precisão.

Documentação e contrato

Antes de fechar a compra do apartamento, certifique-se de que a documentação do imóvel está em perfeita ordem e se não há restrições à venda. Para tanto, verifique no Cartório de Registro de Imóveis do município se a escritura está efetivamente registrada no nome do vendedor, caso o imóvel esteja pronto.

No próprio cartório, é possível observar se não há qualquer averbação que impeça a venda do apartamento. Situações assim são devidamente anotadas nos livros de registros de imóveis, tornando público o impedimento. Elas podem ocorrer, por exemplo, quando o imóvel foi dado como garantia de pagamento de dívida ou se ele é motivo ou parte de uma disputa judicial.

Também é necessário exigir do vendedor a apresentação de certidões negativas de débitos relativos a tributos, como o IPTU e a taxa de incêndio, e a declaração de regularidade no pagamento da taxa de condomínio, se ele já estiver constituído.

Se o imóvel estiver na planta ou em construção, a construtora deve comprovar a regularidade da obra junto aos órgãos municipais de fiscalização e também o registro de incorporação do empreendimento.

O contrato

O Contrato de Promessa de Compra e Venda de um imóvel é o documento que oficializa por escrito o que foi acordado entre o promitente vendedor e o promitente comprador. Até que a transferência definitiva do imóvel seja efetivada, é ele que serve como documento que dá segurança às duas partes quanto ao cumprimento do acordo firmado por ambas.

Por isso, o contrato deve ser visto com muito cuidado. Nele, além da identificação do vendedor, do comprador e do apartamento que está sendo negociado, também devem estar registradas todas as condições da negociação, incluindo preço, forma de pagamento, taxas de juros e índices de correções, se houver parcelamento, além do prazo de entrega do imóvel e de todos os demais detalhes que tenham sido acertados.

No caso de imóveis na planta ou em construção, convém ressaltar que o Memorial Descritivo já mencionado deve ser entregue como parte anexa ao contrato. Como já vimos, é esse documento que define as características que o imóvel deverá ter quando ficar pronto e que servirá como guia para a vistoria.

De modo geral, os contratos também definem multas que são impostas à parte que infringir alguma cláusula contratual. Esse tipo de penalidade pode ser aplicado, por exemplo, quando a construtora atrasa excessivamente a entrega do imóvel em construção.

Escolhendo a construtora

Como qualquer segmento, o mercado imobiliário é composto por pessoas e por empresas idôneas e também por outras que não se preocupam tanto em cumprir os compromissos que assumem. Por isso, antes de comprar um apartamento, convém fazer um levantamento cuidadoso sobre o histórico da construtora.

Referências

Para tanto, procure conversar com clientes que tenham feito negócios com a empresa, buscando obter informações sobre o nível de satisfação deles com o que receberam. Sempre que possível, visite apartamentos prontos da construtora e verifique a qualidade dos imóveis.

Um bom indicativo de que uma empresa é confiável está na facilidade que ela encontra para apresentar referências de clientes satisfeitos.

Avalie a saúde financeira

É importante destacar que um histórico positivo de uma empresa não assegura que ela esteja livre de situações financeiras difíceis. Por isso, quem está comprando na planta ou em construção deve ter a certeza de que fechará negócio com uma empresa sólida, que está em plenas condições de cumprir o que promete.

Um indicativo da saúde financeira de uma construtora é a movimentação das obras. Se você visitar as obras da empresa e encontrá-las a pleno vapor, com número expressivo de funcionários trabalhando e quantidade de materiais suficientes para o andamento da construção, então você terá um sinal de que ela vai bem.

Por outro lado, se você encontrar obras paradas ou em ritmo muito lento, questione os motivos dessa situação e procure saber se os empreendimentos estão dentro do cronograma.

Eventualmente, a construtora pode até apresentar boas justificativas para a situação negativa que você encontrar, que pode não ter relação com dificuldade financeira. Caso contrário, ela poderá ser vista como um indício de que a empresa está com problemas e que deve ser evitada.

Imóveis prontos

Também é importante avaliar a construtora quando a negociação implica a compra de um apartamento pronto, seja ele novo ou usado. Convém observar que o valor de um imóvel e a qualidade de moradia que ele é capaz de proporcionar têm estreita relação com a qualidade da construtora responsável pela obra.

Por isso, existem empresas que se tornam referência no mercado imobiliário e que são reconhecidas pelo padrão de excelência que adotam nas obras que executam.

Portanto, mesmo se o apartamento estiver pronto, é interessante buscar informações sobre a construtora que executou o projeto.

Conclusão

Como você pôde perceber, o mercado imobiliário está repleto de variáveis que devem ser vista com muito critério. Contudo, adotando este artigo como um guia de orientação na escolha do seu apartamento, com certeza você encontrará o caminho certo para fazer o melhor negócio.

Se você precisar de alguma informação adicional, estamos à sua disposição e teremos grande satisfação em poder ajudar.

Aproveite para assinar nossa newsletter e receba nossas informações sobre as novidades do mercado imobiliário!

Inscreva-se em nossa newsletter!

E receba promocões e novidades do mercado de ímovel no seu email

Central de Vendas
(65) 3627.5555
Assessoria de Imprensa
(65) 3056.7280
Locação
(65) 3056.7219