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25 de abril de 2018

Período pós-crise: saiba tudo sobre a aquisição de imóveis na atualidade!

Após uma das mais acentuadas crises econômicas de sua história, o Brasil parece, finalmente, ter iniciado um período de recuperação. O pequeno crescimento registrado em 2017, aliado a uma perspectiva positiva quanto a 2018, aponta que está chegando a hora de retomar os investimentos.

Uma das melhores opções nesse cenário de reconquista da confiança por parte do investidor é a aquisição de imóveis. Reconhecido como um investimento habitualmente seguro, o mercado imobiliário pode garantir também bons resultados no pós-crise.

A instabilidade acentuada pela qual passamos se reflete diretamente no funcionamento do mercado. Isso é visível tanto no que se refere à oferta de imóveis — com o crescimento no número de unidades negociadas por meio de leilões — quanto no comportamento dos compradores, mais cautelosos para investir capital.

Por isso, preparamos este conteúdo para orientá-lo sobre como você pode realizar seus investimentos em imóveis de forma segura e aproveitar a rentabilidade que o mercado oferece no momento atual. Confira!

Saindo da crise

Primeiramente, é preciso destacar por que 2018 permite algum otimismo quando se fala em investimentos. Embora não seja possível prever um ano de muita fartura, é possível acreditar que estamos atingindo a bonança após uma grande tempestade.

Em 2017, segundo o Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), o PIB brasileiro cresceu 1%. Embora modesto, o índice mostra considerável evolução em relação aos anos anteriores — quando o país registrou crescimento negativo, de 3,5% em 2016 e 3,6% em 2015.

Também avançamos no controle da inflação, um fantasma antigo dos brasileiros e que ameaçava retornar. Em 2018, esse indicador foi estabilizado e, segundo estimativa do Banco Central (BC), deverá fechar o ano em 3,8%. Por último, conseguimos atingir um patamar de juros básicos historicamente baixos, fixados pelo BC em 6,5%.

Ainda não há indícios fortes o suficiente para afirmar que nos livramos totalmente da crise, mas podemos dizer que o país tirou a corda do pescoço e está retomando algo essencial no momento de decisão por parte dos investidores: a confiança.

Porém, é preciso adequar-se à nova realidade que a crise impôs aos mercados. Uma das mudanças mais evidentes é justamente o comportamento dos consumidores. Como você verá no tópico a seguir, há um novo perfil de comprador, mais cauteloso e mais consciente. Acompanhe!

Consumidor consciente

Foi um longo período de crise. Quem demorou a compreender a gravidade da situação em que o país estava se envolvendo abusou do crédito disponível ou do dinheiro a mais no bolso e, assim, contraiu dívidas. Muitos perderam seus empregos e viram o sonho de elevar seu padrão de vida transformar-se em um grande pesadelo.

A experiência se transformou em uma lição para o momento atual, quando lentamente são recuperadas as condições para a retomada do consumo: é preciso ir com cautela e planejamento, além de consumir de forma mais consciente, conhecendo riscos e limites.

Essa é a nova realidade à qual o mercado deve se adaptar. O consumidor agora tem outros anseios e outros valores pesam em sua decisão de consumo. A aquisição por impulso perdeu espaço.

Embora a emoção ainda esteja presente, os consumidores estão conscientes de que o sentimento não deve sobrepujar a pesquisa, a análise de mercado e a negociação.

O mercado verifica o crescimento de um perfil de consumidor identificado como smart buyer. Metódico, esse público tem suas decisões de consumo embasadas em um processo de planejamento, para o qual utilizam de ferramentas como a internet e as redes sociais.

Conforme uma pesquisa realizada pela agência de Comunicação Nova/SB esse segmento já abrange 49% dos consumidores brasileiros. Trata-se de um perfil de consumidores que não saem de casa para uma compra sem antes informar-se bastante.

Eles pesquisam não somente valores e condições de pagamento, pois não buscam apenas o preço mais baixo. Buscam informações também junto a outros consumidores dos produtos que desejam a respeito da experiência de compra e da satisfação com o item/serviço.

Leilões de imóveis

Um efeito perverso da crise econômico para o mercado imobiliário foi o crescimento do número de compradores que perderam seus imóveis por não conseguir cumprir os contratos de financiamento.

O desemprego, a perda de renda e o descontrole financeiro levam à inadimplência, o que faz com que as instituições financiadoras exerçam o direito à retomada do imóvel para quitação do débito e posterior leilão.

De acordo com a lei 9.514/97, bastam três parcelas de atraso para que o banco possa notificar o cliente, que terá 15 dias para quitar o débito — sob pena de perder o bem. Uma vez retomado, o imóvel é leiloado muitas vezes por valores menores do que o avaliado no mercado.

Oportunidade para os compradores

Por outro lado, para quem está em busca de boas oportunidades de negócios, os leilões podem ser bem atrativos. Quando um imóvel é leiloado, a instituição financiadora busca diminuir seu prejuízo com a maior agilidade possível.

Como os imóveis encontram-se nas mais variadas condições (avariados, ocupados, com pendências legais etc) é possível encontrar valores muito atrativos, se comparados com a média de mercado. Trata-se de um prato cheio especialmente para os investidores.

No entanto, adquirir um imóvel em leilão exige cuidados redobrados. Lembre-se de que a maioria deles é resultado de disputas judiciais — logo, podem existir diferentes pendências de documentação ou disputas de propriedade.

Por isso, mesmo que o valor baixo torne o negócio tentador, é sempre bom buscar a orientação de profissionais do mercado imobiliário para avaliar se a transação é segura.

Tipos de leilões de imóveis

Os imóveis leiloados podem ter origens diversas. Os judiciais são resultados de ações com diferentes causas: ações trabalhistas, cobrança de condomínio em atraso, fiscais ou processos de falência, entre outros.  Uma característica deste tipo de leilão é que o pagamento tanto do imóvel quanto das taxas e demais despesas deve ser feito à vista.

Já os leilões extrajudiciais são aqueles realizados pelos bancos geralmente quando um imóvel é retomado por inadimplência. Nessas situações, é possível financiar parte do valor e até mesmo utilizar o saldo do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) no pagamento.

Confira, a seguir, algumas dicas para não transformar essa grande oportunidade em uma imensa dor de cabeça:

  • edital: analise cuidadosamente o edital, pois ele estabelece as condições para o negócio. Verifique a forma de pagamento e as comissões previstas. No documento também devem constar as condições e as eventuais pendências do imóvel;

  • além do edital: no entanto, não se contente com as indicações do edital. Antes de participar do leilão é importante pesquisar o histórico do imóvel para identificar possíveis impedimentos para a transferência da propriedade. Consulte o cartório de registro de imóveis e a Receita estadual e federal para verificar se o bem não consta como garantia em algum outro débito do antigo proprietário;

  • conheça o imóvel: o ideal é visitar a unidade para saber de suas reais condições. Muita gente compra um imóvel em leilão por valor baixo mas gasta muito com reformas e ajustes que só descobre ao assumir a propriedade. O negócio se transforma em um nem tão vantajoso assim;

  • limite: após informar-se sobre as reais condições do imóvel, estabeleça um limite de investimento que você pode fazer. Considere não apenas o lance propriamente dito, mas também os custos com as reformas e a eventual assessoria que você contratar. Respeite esse limite. O ambiente de um leilão pode ser empolgante, não se deixe contagiar por ele.

Variação dos preços na crise

Desde 2014, quando a nossa economia começou a sentir os efeitos de uma de suas mais acentuadas crises econômicas, o preço dos imóveis caiu consideravelmente. Segundo o índice FipeZap, elaborado pelo portal Zap e pela Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe), essa queda chegou a 17%.

As próprias restrições resultantes da recessão provocaram essa variação dos preços. Um dos reflexos da crise foi a disparada do índice de desemprego, que atingiu a marca de 13 milhões de trabalhadores fora do mercado.

Também pesou bastante a restrição do crédito. Com menos capital em circulação e com o crescimento da inadimplência, os bancos se viram obrigados a puxar o freio na concessão de financiamentos.

A inflação em elevação e a taxa de juros básicos também com um viés de alta complementam o cenário de restrições que limitaram a capacidade de negociação de eventuais compradores. Com o mercado desaquecido, a queda nos preços foi uma circunstância natural, agravada pela falta de perspectivas de melhoria na economia.

Base alta

No entanto, há outro fator que justifica a queda dos preços. Antes da crise, o mercado imobiliário mostrava-se bastante promissor. Havia considerável oferta de crédito, com os bancos disputando os clientes por meio de ofertas cada vez mais vantajosas.

Com o valor das unidades em uma base naturalmente mais elevada, a inversão desse quadro impulsionou a redução dos preços.

Por que a crise pode ser uma excelente oportunidade

Mesmo com a melhoria dos indicadores econômicos, a memória recente da crise deixa muitas dúvidas sobre como se comportar e de que forma direcionar os seus investimentos. Porém, uma análise mais apurada pode dar bons indicativos quanto aos benefícios de apostar em imóveis.

Confira abaixo alguns bons motivos para investir no mercado imobiliário.

Segurança em primeiro lugar

Seja nos momentos de estabilidade econômica, crise ou pós-crise, dificilmente você encontrará um negócio mais seguro do que o investimento em imóveis. Para quem deseja proteger seu capital e correr o menor risco possível, esse é o investimento ideal.

Especificamente nos casos de recessão, o mercado imobiliário geralmente é o que menos sente efeitos e também é um dos primeiros a se recuperar. Dificilmente uma desvalorização resultante de uma conjuntura adversa não será revertida futuramente. Trata-se de uma das formas mais seguras de proteger o seu dinheiro.

Quando falamos em investimentos, é importante ter em mente que aqueles que oferecem a maior rentabilidade também são os que apresentam os maiores riscos. Em um cenário de pós-crise, no qual ainda não há plena confiança nos rumos da economia, esse risco é potencializado. 

Para investidores mais conservadores, menos dispostos ao risco — ou com menos capital disponível para investir —, a segurança oferecida pelos imóveis é ainda mais importante.

A liquidez do mercado imobiliário

A liquidez de um investimento pode ser definida como a possibilidade de transformá-lo em capital da forma mais rápida possível, com a máxima valorização. A princípio, essa não é uma característica do investimento em imóveis, mas isso também pode ser usado a seu favor.

Quando se deseja vender uma casa ou apartamento, por exemplo, pode ser que demore a surgir um comprador disposto a pagar o que a propriedade realmente vale. Quando o vendedor precisa muito do capital, ele é forçado a baixar o preço para fechar o negócio mais rapidamente, abrindo mão do que poderia ganhar.

Uma vez que o comprador identifica essa necessidade, tentará adquirir o imóvel por valores abaixo da média de mercado. Assim, ele usa a baixa liquidez do mercado imobiliário para ampliar o rendimento da sua aplicação.

Outra opção de investimento imobiliário com boa liquidez é a compra e venda de imóveis na planta. Nessa modalidade, o comprador já verifica uma valorização de cerca de 20% sobre o que foi investido quando a obra é concluída. Essa é uma ótima escolha para quem quer ter a casa própria e pode esperar até a construção ficar pronta.

Perspectiva constante de valorização

A desvalorização acentuada de um imóvel não é nada comum. Mesmo em períodos de crise, esse tipo de propriedade costuma oscilar pouco e os preços voltam aos patamares mais elevados aos primeiros sinais de recuperação.

É claro que é preciso ter cuidado ao adquirir um imóvel, estudando de que forma o seu investimento pode ser mais lucrativo e mais seguro. No entanto, a tendência no setor imobiliário é a valorização contínua.

Melhores condições para a compra

Como já citamos, as condições que nos permitem ter otimismo quanto ao final do ciclo de crise econômica também justificam a conclusão de que este é um bom momento para adquirir um imóvel. Os juros estão menores e há mais crédito disponível, com os bancos interessados em atrair novos clientes.

Em contrapartida, o preço dos imóveis encontra-se em um patamar mais baixo do que antes da crise. Também é possível adquirir imóveis novos diretamente com as construtoras e incorporadoras, que precisam reduzir seus estoques e juntar capital para realizar novos investimentos.

Logo, as condições são extremamente atraentes para quem deseja comprar.

A renda do aluguel

Por fim, sempre é bom lembrar que os investidores do mercado imobiliário têm, ainda, a opção do aluguel. Mesmo que demore um pouco para que seu imóvel se valorize e justifique o seu investimento, a locação sempre é uma opção. Trata-se de uma forma de manter seu patrimônio, cobrir os custos de manutenção da unidade e gerar renda.

Dicas para quem deseja apostar em imóveis

Para quem deseja aproveitar o momento de retomada da confiança no crescimento do país sem abrir mão da segurança do mercado imobiliário, seguem algumas dicas para auxiliar no planejamento financeiro e na execução do investimento.

Entrada alta reduz dívida

O mercado já oferece mais crédito para quem deseja comprar imóveis, com juros em queda. Isso significa que financiar a compra de uma casa ou apartamento está mais acessível. Mesmo assim, um financiamento sempre é uma dívida que se assume.

Ou seja: quanto menor for o saldo a financiar, melhor será o seu negócio. Isso justifica a importância de dar uma entrada maior. Assim você pode ter prestações menores no financiamento ou garantir um valor menor pago ao final do contrato.

Muita gente opta, inclusive, por estender o tempo de aluguel como forma de juntar mais capital para a entrada do imóvel próprio. Se essa opção interessa a você, é preciso fazer algumas simulações e avaliar a diferença entre os valores da locação e do financiamento para imóveis para saber se vale a pena.

Outra opção para engordar o valor da entrada é utilizar seu FGTS. A compra do imóvel é uma das poucas situações em que é possível utilizar esse recurso.

Simule a evolução do seu financiamento

Nem pense em assinar um contrato de financiamento sem antes ter certeza de como será o comportamento das prestações e de que forma esse compromisso impactará as suas finanças. Atualmente, praticamente todos os bancos têm em seus sites simuladores imobiliários que permitem fazer essa projeção.

Segundo os especialistas em finanças pessoais, não é recomendável comprometer mais do que 30% da sua renda com o financiamento imobiliário. A simulação também é importante para avaliar o impacto dos juros e das taxas, verificando de forma mais exata o valor efetivamente amortizado (pago) da sua dívida.

Avalie comprar à vista

Já falamos sobre os encargos do financiamento que, invariavelmente, tornam o valor final pago pelo imóvel consideravelmente mais elevado, certo? No pagamento à vista, a situação se inverte. Com dinheiro na mão é possível obter um bom abatimento no valor total do imóvel.

Se você tem condições de fazer esse esforço, vale a pena verificar os leilões de imóveis ou as feiras promovidas pelas construtoras e incorporadoras. Nessas ocasiões é possível obter bons descontos.

Negocie sempre

Em momentos de crise ou pós-crise, os vendedores estão sempre abertos para negociação. Valores, formas de pagamento, benfeitorias no imóvel, tudo pode ser acertado em melhores condições, resultando em um negócio mais rentável para ambas as partes.

Outra opção (esta para quem tem alguma experiência no mercado imobiliário) é negociar diretamente com o vendedor. Essa é uma forma de reduzir seus gastos com taxas e comissões. Porém, é uma alternativa que apresenta alguns riscos.

Desconfie de ofertas muito generosas

O preço dos imóveis baixou com a crise, o mercado arrefeceu e alguns proprietários (especialmente os investidores) podem estar ansiosos por retomar os negócios. Porém, desconfie de preços muito baixos e condições extremamente vantajosas.

Nunca compre um imóvel sem ter absoluta certeza de que está tudo certo com a unidade. Problemas com a documentação, dívidas sobre o imóvel, problemas com a construtora… Enfim, há uma série de situações em que uma pechincha pode se transformar em um péssimo negócio. Jamais compre um imóvel por impulso.

Não procure o imóvel perfeito

Esse é um desejo que você deve evitar. Encontrar (e comprar) a casa perfeita para sua família pode parecer um sonho, mas, pensando de forma racional, nem sempre será o melhor negócio — especialmente quando se trata do seu primeiro imóvel.

Mesmo que você obtenha um financiamento que permita a aquisição do imóvel tão desejado, é possível que o negócio não seja muito vantajoso para você. Resistir à tentação e começar a formar seu patrimônio por um imóvel mais simples pode ser um melhor negócio.

Pense como os grandes investidores

Quem está à procura de uma casa para morar sempre idealiza o imóvel e busca uma unidade que agregue a maior quantidade das características consideradas importantes. No entanto, essa nem sempre é a melhor forma de enxergar o mercado imobiliário.

Por vezes, ter a visão do investidor pode levar a negócios muito mais rentáveis. Mesmo que, a primeira vista, um imóvel não se mostre perfeito como você deseja, em muitos casos a unidade pode ter um excelente potencial de valorização.

Ao encontrar uma boa oferta em um imóvel, não limite sua avaliação aos seus próprios desejos. Pense que outro perfil de comprador poderia se interessar por aquela casa ou apartamento e de que forma é possível agregar valor para negociá-lo posteriormente, obtendo uma boa rentabilidade.

Essa forma diferenciada de enxergar uma oportunidade no mercado imobiliário é o que faz a diferença e garante sucesso aos investidores.

Como os demais setores da nossa economia, o mercado imobiliário foi gravemente afetado pela recessão. Depois de um longo período de crise, 2018 se inicia com boas perspectivas no que se refere à retomada do crescimento. 

Porém, no momento em que o país dá os primeiros passos para a recuperação, os imóveis estão entre as opções mais seguras para os investidores. Quem procura uma opção segura para investir tem na aquisição de imóveis uma das melhores chances.

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