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27 de setembro de 2017

Solucione as suas principais dúvidas sobre o investimento em imóveis

Quem não se preocupa em ter um bom padrão de vida, com segurança e a garantia do bem-estar da própria família? Pois é! A maioria das pessoas quer formar o patrimônio para manter tudo isso — e o primeiro passo para alcançar esse objetivo é a conquista do imóvel próprio.

Entre as características desejadas está uma boa localização com escolas próximas para os filhos e para gastar menos tempo no trânsito. O foco nesse ponto é ter mais qualidade de vida e aproveitar melhor os momentos. Além disso, esses são fatores determinantes para manter ou melhorar o padrão alcançado, ter segurança e praticidade no dia a dia.

Com esse objetivo em vista, é preciso pensar em como será o investimento imobiliário. Nesse momento surgem muitas dúvidas sobre como fazer um bom investimento, fechar um bom negócio e ter sucesso no acordo.

Todas essas questões e várias outras serão abordadas neste post. Aqui você vai saber o que é necessário para investir em imóveis com êxito e ainda vai receber algumas ótimas dicas para escolher os tipos certos de empreendimentos.

Não deixe de ler até o fim! Boa leitura!

As 6 principais dúvidas sobre o investimento em imóveis

Investir em imóveis é um dos conselhos financeiros mais antigos e passa de geração em geração. Além da segurança de ter uma propriedade e garantir o patrimônio familiar, você também pode obter uma renda com o aluguel do imóvel.

No entanto, é muito natural que o investidor tenha dúvidas em relação ao investimento em imóveis. Afinal, adquirir uma propriedade é, em geral, uma conquista de anos de trabalho. Por isso, as decisões precisam ser bem pensadas para garantir que você faça a melhor escolha para a sua família.

Antes de fechar negócio, você precisa solucionar as suas dúvidas e adquirir conhecimento para entender como investir em imóveis e qual é a opção mais adequada para você. Há pessoas que sonham em viver com a renda do aluguel, por exemplo.

Para esses investidores, o objetivo é não precisar mais trabalhar e apenas receber os rendimentos gerados pelo imóvel comprado. Por outro lado, várias pessoas costumam focar na revenda como oportunidade de ter altos lucros.

Para quem está pensando no investimento imobiliário, é importante começar adquirindo informação sobre o mercado e a situação econômica. Também é preciso conhecer a região em que o imóvel desejado está.

Outro ponto é não se deixar levar pela emoção no investimento. Você precisa pensar no lucro que deseja com o valor utilizado para investir. Não basta ser uma propriedade bonita, ela precisa ter potencial para locação ou para revenda.

Confira as respostas para as principais dúvidas sobre o investimento em imóveis e tenha mais segurança nas suas decisões imobiliárias.

1 O que é melhor: revenda ou aluguel?

Esta é uma das primeiras dúvidas de quem está pensando em investir em imóveis.

É mais vantajoso comprar uma casa ou um apartamento para vender em seguida e obter lucro? Ou vale mais a pena colocar a propriedade para locação e receber mensalmente o valor do aluguel? Antes de chegar à resposta, veja alguns pontos de atenção das duas formas de investimento imobiliário.

Revender

Caso o seu objetivo seja a primeira opção, a revenda, você precisa levar em consideração os eventuais custos que terá com a manutenção e as reformas para alcançar o lucro desejado. Uma opção são os imóveis na planta, já que eles possuem valor menor do que casas ou apartamentos similares prontos.

Ao adquirir uma propriedade antes da construção ser iniciada ou nos primeiros estágios da obra, o investidor consegue uma grande economia. E isso ajuda a aumentar a sua margem de lucro. Além disso, imóveis novos recém-entregues costumam ser bastante valorizados. E isso facilita a negociação.

Outro ponto positivo é que você não terá que necessariamente montar o imóvel com piso, gesso, armários e outros itens. Se o foco for a revenda, você pode fazer o negócio, e o futuro morador ficará responsável por fazer a decoração conforme ele desejar.

Uma dica para garantir a segurança na negociação é conhecer a construtora, verificar a confiança que ela possui no mercado e pesquisar se ela já tem vários empreendimentos concluídos. Assim, você reduz as chances de não receber o imóvel.

Alugar

Se, por outro lado, seu objetivo é manter a propriedade para obter lucro com a locação, os pontos de atenção são vacância (período em que o imóvel fica vazio, sem inquilino), inadimplência (atraso no pagamento do aluguel) e administração (valor cobrado pela imobiliária ou pelo corretor de imóveis).

Para lidar com essas situações, você deve avaliar bem o tipo do imóvel e a necessidade da região. Imóveis próximos a faculdades, por exemplo, são excelentes oportunidades para locação dos estudantes. Casas e apartamentos próximos de grandes centros comerciais também são interessantes para trabalhadores desses locais.

Você deve notar, ainda, as diferenças entre o tipo de imóvel para cada necessidade. Os universitários, como no exemplo anterior, precisam de um local simples, porém funcional, com fácil acesso a transporte público. Já as famílias com crianças, por outro lado, precisam de lazer dentro do condomínio e mais opções de conforto.

É preciso ter essas diferenças em mente para fazer o melhor negócio na locação. Você não deve pensar em si mesmo vivendo no imóvel, mas nas pessoas que têm maior potencial para alugar o seu apartamento.

O que as pessoas que buscam uma residência de aluguel buscam naquela região? Seu imóvel oferece o que eles querem? Com essas respostas, você terá mais claro o potencial do apartamento ou da casa.

Para chegar à resposta de qual dos modelos é melhor — revenda ou aluguel —, é preciso avaliar também a sua cidade e o seu perfil de investidor. Observe, ainda, se o mercado tem espaço para compra e venda ou se tem maior demanda por locação.

Às vezes, uma cidade ou mesmo um bairro tem uma vocação maior para imóveis alugados. Em outros casos, a tendência local é a busca por imóveis para compra.

2 É possível investir em imóveis com um orçamento limitado?

Quando se pensa em investimentos imobiliários, as coisas que nos vêm à mente são: financiamentos, grandes quantidades de dinheiro e muitos anos de parcelas para quitar. No entanto, é possível investir em imóveis de forma que você não precisará empenhar a economia de uma vida inteira.

Uma forma de fazer isso é começar por imóveis mais simples e mais baratos, que terão um aluguel menor, mas que podem te ajudar a aumentar o patrimônio — adquirindo outros imóveis ou cartas de consórcio, por exemplo. Assim, com o tempo, você conseguirá ampliar seus investimentos com a compra de mais imóveis.

Você também pode optar por formar um grupo de investidores com amigos e parentes —ou, ainda, investir em fundos imobiliários que compram vários imóveis. Lembre-se de que, para acumular patrimônio, você precisará começar de algum lugar.

Se nenhuma dessas opções parece ser ideal para o seu caso, você também pode optar por um imóvel já pronto, que será colocado para locação mais tarde. Dessa forma, o valor do aluguel será usado para abater a parcela do financiamento.

Depois de quitar o empréstimo, você terá a renda como lucro. Com essa renda você poderá reinvestir o montante em outro imóvel, que terá o mesmo processo e terá uma renda extra para o seu orçamento.

Uma outra oportunidade que tem aparecido no mercado imobiliário mais recentemente é o aluguel por temporada. Nessa modalidade, o apartamento ou casa concorre com flats ou hotéis na hospedagem de turistas e visitantes.

O imóvel passa a ser alugado por períodos curtos e a rentabilidade para o proprietário pode ser até duas vezes maior do que a oferecida no contrato padrão de 30 meses, por exemplo.

O importante para quem vai começar a investir no mercado imobiliário com o orçamento limitado é saber qual é a sua capacidade de investimento por mês. É possível encontrar oportunidades de adquirir um imóvel de alto padrão por um preço acessível e avaliar a opção de revenda ou locação conforme o cenário futuro da região escolhida.

Despesas extras

Quando for fazer o levantamento do quanto você pode investir e dos custos do investimento, não se esqueça de somar também as despesas extras da compra de um apartamento ou de uma casa.

A documentação, por exemplo, custa em torno de 4% a 5% do valor do imóvel e envolve gastos com cartório e com o Imposto de Transmissão Bens Intervivos (ITBI) — entre outros.

Se você optar pela revenda do imóvel, lembre-se também de que terá que apurar o ganho de capital do lucro que tiver com o negócio. Caso não seja feito um financiamento, será preciso fazer a escritura do imóvel — que é mais uma despesa extra para ser levada em consideração.

Se você não domina essas questões legais e burocráticas da negociação imobiliária —como a maioria das pessoas —, o ideal é contar com o auxílio e a orientação de especialistas, como uma imobiliária de confiança ou um corretor com credibilidade.

3 Imóveis são um bom investimento na crise?

Os imóveis são considerados por especialistas em investimentos como opções seguras em tempos de crises econômicas. Como o nosso país costuma, de tempos em tempos, passar por algum tipo de instabilidade, investir em imóveis é garantir a segurança do seu patrimônio.

Um imóvel no seu nome é um bem físico — o governo não pode congelá-lo, como foi feito com a poupança há duas décadas. Além de que, a moradia é uma necessidade de todas as pessoas. Ou seja, sempre haverá famílias em busca de uma habitação, seja para compra ou para aluguel.

Renda

Outro benefício do investimento imobiliário é que ele serve como fonte de renda mesmo em tempos de crise. Por mais que as pessoas estejam economizando e, eventualmente, peçam para reduzir o valor do aluguel, você poderá negociar por um período o valor mais baixo e, depois que a crise passar, você voltará a ter lucro.

Como as pessoas valorizam a qualidade de vida proporcionada por uma moradia digna, sempre haverá inquilinos em busca de um imóvel para alugar. Esse é um dos pontos que gera a segurança do imóvel como investimento.

Valor

Um imóvel bem escolhido tem um grande potencial de valorização. Ainda que o mercado esteja passando por um momento de redução do valor oferecido, você pode optar por não revender em momentos de baixa dos preços e manter o patrimônio para um período de valorização.

Muitos investidores —mesmo que tenham o foco na revenda —preferem colocar o imóvel para locação e, assim, aguardar a recuperação do setor imobiliário na cidade ou região em que está investindo.

Negócios

Outro fator que faz dos imóveis um bom investimento em tempos de crise é que as construtoras estão dispostas a fazer bons negócios. Assim, há grandes oportunidades no mercado para adquirir um apartamento ou uma casa com excelente potencial de valorização no futuro.

Os investidores que aproveitam essas chances conseguem muito lucro quando o mercado volta a subir. Com a expectativa de que o país volte a crescer economicamente em breve, os especialistas acreditam que em pouco tempo os preços dos imóveis devem voltar a crescer e trazer lucros para os investidores.

Empregos

Um indicador que deve ser observado atentamente é a taxa de emprego. Conforme o desemprego cai, as pessoas terão mais condições de pagar pela moradia.

Aliado a isso, você pode buscar o imóvel que pretende adquirir em uma área próxima a centros comerciais ou de uma determinada indústria. Com isso, você terá mais chances de alugar ou revender a propriedade para os futuros trabalhadores do local.

Assim como outros ativos financeiros, investir em imóveis demanda estratégia e análise precisa, criteriosa. Lembre-se de que sempre haverá pessoas com ofertas tentadoras de retorno instantâneo, mas o mercado imobiliário exige dedicação e não existe negócio milagroso.

Você precisa se cercar de pessoas que entendam sobre o mercado para que elas ofereçam as melhores sugestões com embasamento e segurança.

4 Quanto uma boa localização pode tornar o imóvel mais valorizado?

A localização de um imóvel é, sem dúvida, uma das principais (se não for a principal) característica da propriedade. Todo mundo quer morar perto do trabalho, em uma região segura, com opções de comércio e serviço, fácil acesso, alternativas de transporte e, claro, de lazer. Tudo isso está relacionado à localização do imóvel.

É importante ter em mente, porém, que cada cidade valoriza uma coisa. No Rio de Janeiro, por exemplo, o ideal é estar perto da praia.

Mesmo que o prédio seja velho ou pequeno, por exemplo, a vista para o mar garante uma valorização que compensa a idade ou o tamanho do imóvel. Em São Paulo, por sua vez, a meta dos moradores é ficar perto do trabalho para evitar o trânsito caótico da cidade.

Características

Especialistas afirmam que uma boa localização influencia em até um quarto do valor do imóvel — ou seja, ela é responsável por 25% do valor do bem. Já a segurança, que é outro fator de grande relevância no preço da casa ou do apartamento, responde por 15% do custo da propriedade.

Outra característica bastante relevante para os compradores é a vaga de garagem. Apesar de algumas mudanças de comportamento em algumas cidades, a existência de um local específico para estacionar o carro afeta tanto o preço (15%) quanto a segurança.

Essas características influenciam o preço do imóvel mais do que ter ou não varanda e a diferença entre os andares. Agora que você já sabe tudo isso, avalie com bastante atenção a região em que o imóvel se encontra quando você for investir nessa área.

Casas e apartamentos situados em um bairro onde há hospitais, farmácias, escolas, bancos e supermercados acessíveis levam vantagem em relação a outros similares sem essas opções.

No entanto, não se esqueça de que, assim como a localização torna o imóvel mais atrativo, ela também deve elevar o custo de compra. Assim, você precisará equilibrar esses dois pontos para encontrar um imóvel com preço acessível e boa localização.

Um dado que pode ajudar a avaliar esse ponto de equilíbrio é a percepção dos consumidores em relação aos preços dos imóveis. Um levantamento do ZAP mostra que, no primeiro trimestre de 2015, 86% das pessoas interessadas em comprar um imóvel achavam que o preço estava caro ou muito caro.

No mesmo período desse ano, esse percentual foi de 64%. Ou seja, a redução dos preços foi percebida pelos compradores. Isso indica que o momento está mais favorável para a compra e começa a surgir um espaço maior para o lucro do investidor.

5 Como começar a investir em imóveis?

Agora que já sabe sobre as opções de investimento e as oportunidades, você deve estar se perguntando como começar a investir em imóveis. O primeiro passo é definir o quanto você tem disponível para investir e qual dos modelos de negócio é o mais interessante para você.

Planta

Se existem grandes oportunidades em imóveis na planta em sua cidade, você vai pagar uma parte do valor na entrada e, cerca de dois anos após o início das obras, é o momento de revender e alcançar um bom ganho em relação ao que foi pago.

Usados

Por outro lado, se na sua análise o mercado de usados é mais interessante, você pode investir em imóveis que estão parados nas imobiliárias e que precisam de uma reforma.

Nesse caso, você precisará contar não apenas com o dinheiro para a compra, mas também para deixar o local em condições de entrar e morar. Depois disso, você poderá revender e obter um retorno maior do que o investimento somado à reforma.

Ainda na situação da compra de um usado, é possível optar pela locação em vez da revenda. Se o seu objetivo for o aluguel, há outras oportunidades com diferentes tipos de imóveis. Nesse caso entram as salas comerciais e as casas de veraneio, que podem ser na praia ou na serra. Também é possível investir em quartos de hotéis ou flats.

Para essas opções, você também deve avaliar a região e o mercado, já que alugar uma loja ou um flat é bem diferente da locação de uma casa ou um apartamento.

Atenção

Um outro ponto muito importante para quem está começando a investir em imóveis é usar a razão em vez da emoção. O olhar que você terá para a propriedade é muito diferente quando o objetivo é morar com sua família de quando o foco é o lucro.

O que importa no investimento é o lucro. Assim, seu olhar para qualquer imóvel nessa situação é de verificar qual é o real potencial de lucro desse bem.

Por isso, quando você for começar a investir em imóveis, treine a sua visão. Evite pensar em si mesmo morando no local. Pense no futuro inquilino ou nas chances que a propriedade terá de ser vendida ou alugada no futuro.

Conclusão

O investimento em imóveis é um dos mais seguros por ser um ativo físico. No entanto, a nossa economia costuma ter ciclos de crescimento e de instabilidade. Dessa forma, para investir no mercado imobiliário é preciso ficar de olho no mercado e escolher imóveis com potencial.

Com a solução das principais dúvidas sobre esse setor, você saberá melhor qual é o seu perfil e qual tipo de negociação é mais interessante para a sua cidade e o seu orçamento.

Independentemente de como você vai fazer o seu investimento, é sempre importante acompanhar o mercado e buscar informações que te ajudem a tomar as melhores decisões.

O futuro do mercado brasileiro parece promissor, com a queda de juros e a retomada do crescimento. As construtoras já estão inclusive ampliando o portfólio de lançamentos, o que deve movimentar bastante a construção civil nos próximos anos.

Se você está pensando em começar agora os seus investimentos imobiliários, talvez esse seja o momento ideal. Avalie bem as opções na sua cidade e, com as dicas que apresentamos, você terá mais segurança para começar a construir o patrimônio da sua família.

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